【公开招标】昆山高新区虹祺雅苑物业管理公开招标公告

前天 09:30

昆山市物协

昆山高新区虹祺雅苑物业管理公开招标公告

一、招标项目名称：昆山高新区虹祺雅苑物业管理

二、招标项目概况：昆山高新区虹祺雅苑小区位于昆山高新区虹祺路125号，总建筑面积为76659.02平方米。建筑类型为：高层、商业办公已全部开发完成。项目可收费建筑面积为55181.16平方米（其中：高层54774.14平方米；商业办公407.02平方米）。

三、招标单位：昆山高新区虹祺雅苑小区第一届物业管理委员会

四、报名时间和地点：

1.时间：2025年6月30日上午9:00至2025年7月6日下午16:00前；

2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309。

五、招标文件领取地点及费用：

1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309；

2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。

六、投标申请人需具备的条件：

1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；

2.中国信用上无未结案或未处理完毕的严重行政处罚记录及失信行为；拟报名的物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标；

3.管理实绩要求有：昆山范围内有在管住宅项目（业态含高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积10万平方米及以上；

4.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近两年（2023年第一季度至今）列入昆山市住建局发布的问题项目（原黑榜）的不得报名参与投标；

5.昆住建[2025]40号文件《关于公布2024年下半年度昆山物业服务企业信用评价结果的通知》中被评定为甲级的物业服务企业才可参与报名；

6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山市三级项目经理证书及以上，年龄35周岁至55周岁；

7.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制人参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。

七、本小区的物业服务内容要求：

1.虹祺雅苑小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）执行，等级标准示范如下：

2.物业服务收费标准：

3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：

地下车位收费标准：

人防车位：租赁费为180元/月·辆，管理费为 60 元/月·辆（管理费收益归物业服务人，用于人防车库日常管理及设备维护支出）；

普通地下车位：管理费为60 元/月·辆（管理费收益归物业服务人，用于地下车库日常管理及设备维护支出）

外来临停车辆按政府文件规定收费。

4.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：

（1）小区路面临时停车费收入扣除法定税金后 70 %分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。

（2）小区物业用房租金收入扣除法定税金后 70 %分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。

（3）小区充电桩、广告、摊位、快递柜等收入扣除法定税金后 70 %分成归小区全体业主，剩余部分补贴物业公司。

注：所有公共收益款项纳入招标人开立的公共收益监管账户，定期（每季度）按约定比例结算补贴给物业服务人，收入和开支按相关规定公示，接受业主监督；公共收益主要用于小区公共设备设施的维修保养和小区建设，按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发【2025】12号规定执行。

5.重新选聘新物业服务人的服务要求：

（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需根据服务等级标准进行配置，满足服务需求，具体人员配置应在投标文件中体现；

注：秩序维护人员年龄不超过45 周岁，保洁人员及绿化工年龄不超过 58 周岁（聘用退休人员需缴纳意外保险）。其他物业工作人员合法用工。

（2）物业服务项目现状及整改要求：

①　电梯：个别电梯五方通话失灵、个别电梯底坑积水、2台电梯运行过程中有晃动现象，电梯轿厢无通风扇，物业服务人进驻后应对小区8台电梯进行一次全面保养工作，解决上述问题。

②　智能化：监控室电视墙缺少一块显示屏，小区周界报警系统处于瘫痪状态，4号楼1单元负一层磁力锁没电；恢复小区所有门禁系统的正常使用。

③　消防：小区疏散指示灯线路有问题；消防泵房内墙吸引板脱落并潮湿；泵房设施螺栓锈蚀严重；报警系统共有14处故障；防火门闭门器损坏比较多；地库灭火器箱损坏比较多；4号楼2单元负一楼消防管道严重漏水。

④　工程：小区东面主干道开裂并有下沉现象；地下车库漏水点比较多；地库通道照明部分不亮；个别单元楼梯墙面有渗水现象；房屋屋顶保温板有渗水现象；2号楼一单元一楼和负一楼处管道漏水；对小区全部水景进行恢复；小区内墙面出现的脱落、发霉、破损等情况进行修缮；提供小区快递房、公共卫生间改造和管理方案经物管会同意后实施。

⑤　根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。

⑥　每年应不少于一次聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善。

⑦　物业需承诺提供物管会办公室的办公设施设备、办公用品和装修改造，具体方案由双方协商确定。

注：以上设施设备现状仅供投标单位参考，具体以投标公司现场核实为准，用于上述①②③④⑦项整改修复的资金由物业服务人承担，投标单位在投标文件（商务标）中体现，物业服务人需注明投资的资金明细；上述项目整改修复期限由物业服务人与物管会协商。

（3）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。

（4）物业服务费的结算形式为包干制。

（5）小区提供物业用房给物业服务人使用。

（6）物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。

（7）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。

（8）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯聘请原厂维保、消防设备等需聘请专业公司进行维保）。

（9）物业服务人须承担第三方招标代理费及本次业主大会咨询费。

（10）中标候选人应当在中标结果公示后7日内缴纳考核金20万元人民币到物管会基本账户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询费，物管会在收到考核金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述期间交纳考核金并支付第三方费用的，视作自动放弃履约，按开标时得分名次递补。

（11）物业服务人需每半年向物管会提交工作计划及工作报告。

（12）物管会代表业主大会与物业服务人签订物业服务合同时，同时与物业服务人签订考核协议并设定一定的奖惩处罚。考核以季度为周期，考核总分为100分；物业服务考核达到85分及以上的考核金不予扣除，84-80分，按每低1分扣罚：1000元人民币。79分及以下，按每低1分扣罚：2000元人民币。考核金低于 15 万元人民币时，物业服务人需在下次考核之前补足 20 万元人民币。具体考核细则和执行方案由物管会与物业服务人约定一致后执行。针对考核中发现的问题，物业服务人应在物管会规定期限内整改到位。期限内整改不到位或拒绝整改的，物管会可委托第三方进行整改，第三方整改所发生的费用从物业服务人考核金中扣除。

（13）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次扣5000元，第二次被视为根本性违约，物管会有权召开业主大会解聘物业服务人（物管会不承担任何违约及赔偿责任）。

注：物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人用以设施设备整改已支付使用的各项费用将不再退还。

6.重新选聘的物业服务合同期限：

物业服务合同期限拟定为叁年；物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。试用期3个月，试用期满前一个月内，招标人组织部分业主进行评估（参照签订的物业合同及考核协议）。评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到要求，进入整改期，整改期为2个月，期满后再次评估，仍不合格的，按此方案重新选聘。合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。

八、投标申请人资格确定：

1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。

2.本次招标采取公开招标的方式。

3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州物立方物业服务评估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。

4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。

入围说明：

（1）符合招标要求的报名单位满3家不超过5家，全部入围参与投标；符合招标要求的报名单位超过5家的按下面程序评比前5名入围参加投标：

（2）物管会组织成员和热心业主代表（届时物管会将以公告形式接受业主报名）对报名的物业服务人管理的项目进行实地考察，参加实地考察的人员根据实地考察结果进行评分并在小区公示（打分方式将在接受报名时一并公布），平均分前5名者入围参加投标；

（3）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标，无需再次召开业主大会）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。

5.评标小组组成：由招标人从昆山市物业服务管理协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家5人组成。开标见证人：招标人推举代表3人，区镇物业办2人（含属地办事处1人），社区1人。

6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。

7.中标人的确定采取下列方式：

（1）评标委员会根据开标结果推荐3名排序在前的合格中标候选人；

（2）召开业主大会临时会议由全体业主对3名候选人进行表决产生最终中标物业服务人；如3名候选人中有放弃或者因不可抗力退出业主大会表决的，则由剩余的候选人参加业主大会的表决，退出的名额不再增补。

（3）如业主大会表决结果未有候选人得票占比达到法律法规要求的，由开标得分排序在前的候选人中标（退出业主大会表决的候选人除外）。

8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。

九、投标申请人资格审核时需提供的材料：

1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；

2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；

3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；

4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。