一、招标项目名称：昆山开发区云庭花园物业管理二、招标项目概况：昆山开发区云庭花园小区位于昆山丁岸路东侧、合兴路南侧、庆丰路北侧，总建筑面积为41923.74平方米。建筑类型为：高层住宅、办公楼、商业已全部开发完成。项目可收费建筑面积为34103平方米（其中：住宅14810平方米；办公楼14586平方米；商业4707平方米）。三、招标单位：昆山开发区云庭花园第一届物业管理委员会四、报名时间和地点：1.时间：2025年05月14日上午9:00至2025年05月20日下午16:00前；2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309。五、招标文件领取地点及费用：1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309；2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。六、投标申请人需具备的条件：1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理；2.中国信用上无未结案或未处理完毕的严重行政处罚记录及失信行为；拟报名的物业服务人现管理的项目存在重大安全隐患，在未解除安全隐患前不得报名参与投标；3.管理实绩要求有：昆山范围内有在管住宅项目（业态含高层或小高层）；4.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近两年（2023年第一季度至今）列入昆山住建局发布的问题项目（原黑榜）的不得报名参与投标；昆住建[2025]40号文件《关于公布2024年下半年度昆山物业服务企业信用评价结果的通知》中被评定为丙级的物业服务企业不得报名参与投标；5.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有3年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山三级项目经理证书及以上，年龄30周岁至55周岁。6.曾被本项目业主大会解聘的物业服务人或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。七、本小区的物业服务内容要求：1.依据《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件,云庭花园小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》三级。2.物业服务收费标准：（1）高层住宅：1.8元/月·平方米(含代收代交）；（2）办公楼：2.5 元/月·平方米(含代收代交）；（3）商业：2.0 元/月·平方米(含代收代交）；物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：（1）路面车位：按临时停车收费标准执行（半小时内免费，过半小时5元/次）；（2）拥有地下车位使用权的业主车辆免费（一个车位免费一辆）；（3）外来临停车辆按政府文件规定收费。4.重新选聘新物业服务人后小区公共收益分配：（1）小区公共收益（含停车费、广告收入、快递柜租金等）中提取5000元作为物管会办公经费，其余补贴物业服务人。由物业服务人承担税金并开具发票；（2）公共收益补贴物业服务人部分作为物业服务的管理成本，主要用于小区设备设施的维修及保养；5.重新选聘新物业服务人的服务要求：（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业服务人员需满足服务需求，具体人员不少于以下配置：①　项目管理：2人（兼工程、绿化工作）；②　财务兼客服：1人；③　秩序维护：5人：④　保洁员：3人；⑤　垃圾分类督导：2人（可由保洁员兼任）；注：上述岗位聘用退休人员需缴纳意外保险；其他物业工作人员合法用工；相关专业人员需持证上岗。（2）物业服务项目现状及整改要求：①　监控设备基本老化、瘫痪，需要更换；②　部分电梯需更换钢丝绳，中标物业服务人接管项目后需要对所有电梯进行一次全面检测并对发现问题整改；③　消防设备目前水压正常，灭火器、消防水带需要更换，系统异常需整改；④　楼道照明灯需要更换；应急照明灯及安全指示灯需要更换；注：以上小区设备设施现状需要投标人现场踏勘核实，在投标文件（商务标）中做出相应的整改方案，要求物业服务人投资不少于50万元用于整改维修及其他物业管理事项支出；整改期限由招标人与中标物业服务人协商。⑤　根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案；（3）物业服务费的结算形式为包干制；（4）提供小区现有的物业办公用房约200平方米给物业服务人使用。（5）中标物业服务人拟派驻的专业工作人员（项目经理、维修电工、消控员等）需持证上岗；（6）中标物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内项目秩序维护、保洁、绿化等服务不得外包，电梯、消防等须聘请有相关资质的专业公司进行维保。（7）中标物业服务人须承担第三方招标代理费、业主大会征询费用；（8）根据小区物业管理现状招标人可以聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善。（9）物业服务人需每半年向招标人提交工作计划及工作报告；注：中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业管理工作，招标人不承担任何责任，可以重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付使用的各项费用将不再退还。6.重新选聘的物业服务合同期限：（1）物业服务合同期限拟定为3年；中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。试用期6个月，试用期满前一个月内，物管会组织成员和热心业主进行对物业服务人承诺进行整改的项目和物业服务现状进行评估，评估合格后物业服务合同生效至约定期限。如果达不到招标或投标承诺要求，进入整改期，整改期为1个月，期满后再次评估，仍不合格的，视为根本性违约，招标人有权单方解除合同，按此方案重新选聘物业服务人；（2）合同期满前60天内，物管会将对小区业主进行满意度测评（不少于50%的业主），满意度得分在80分及以上，物管会可以与物业服务人续签2年物业服务合同；（3）合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。八、投标申请人资格确定：1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。2.本次招标采取公开招标的方式。3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州物立方物业服务评估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。入围说明：（1）符合招标要求的报名单位满3家不超过5家，全部入围参与投标；（2）符合招标要求的报名单位超过5家的按下面程序评比前5名入围参加投标：物管会组织成员和热心业主代表（届时物管会将以公告形式接受业主报名）对报名的物业服务企业进行实地考察，参加实地考察的人员根据实地考察结果进行评分并在小区公示（打分方式将在接受报名时一并公布），平均分前5名者入围参加投标 ；（3）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，再次招标）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。5.评标小组组成：由招标人从昆山市物业服务管理协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家5人组成。开标见证人：招标人推举代表3人，区镇物业办2人（含属地办事处1人），社区1人。6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。7.中标人的确定采取下列方式：评标小组根据评标得分推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。排序最前(即得分最高)的中标候选人即为中标人，物管会代表业主大会与之签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。九、投标申请人资格审核时需提供的材料：1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。十、外地企业必须以总公司名义报名，投标材料均需总公司名义。十一、联系事项：招标单位：昆山开发区云庭花园第一届物业管理委员会招标单位联系人：姚主任  联系电话：17751104625招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司招标代理联系人：凌翊雲  联系电话：13776330815