2025 年 10 月全国楼市 “止跌回稳” 进程遇阻，核心指标全面下滑，调整压力超预期释放，二手房、次新房受新房冲击加速下行，“十五五”对地产无增量表述。

1. 销售：降幅扩大至年内峰值
单月成交：百强房企新房销售额同比骤降 42%，创年内单月最大降幅
累计表现：1-10 月累计成交同比下跌 16%，10 月成为全年表现最差月份
行业特征：各梯队房企销售门槛均降至近年最低，TOP100 房企门槛同比降 23.4%

2. 供应：量能收缩至年内次低
供应数据：新房供应量环比大降 51%、同比减少 21%，仅高于 2 月水平
房企行为：拿地开工意愿低迷，“不敢多推盘、不愿拿地” 成为行业主流策略
库存影响：三四线城市去库存压力突出，全国库存去化周期维持高位

3. 土地：极度分化且溢价率创新低
成交规模：全国经营性土地成交金额环比降 20%、同比降 35%，建面环比降 13%
市场特征：平均溢价率仅 2.7%，创年内新低，非核心城市地块流拍率约 5%
分化表现：上海、杭州等核心城市现高溢价地块，非核心城市持续遇冷

4. 新房：成交加速下滑
成交数据：新房成交同比下降 36%，仅环比微增 1%
城市分化：一线城市政策宽松未达预期，二三线城市深度调整
价格压力：全国商品房价格下行压力持续，同质化供应问题凸显

5. 去化：整体降温，上海高端盘弃号严重
去化率：30 城新房整体去化率仅 37%，市场承接力不足
重点案例：上海高端盘出现罕见弃号潮，核心地段优质项目难改颓势
需求端：劳动力市场压力与收入预期谨慎抑制购房意愿

6. 二手：表现严峻，量价齐跌
成交数据：单月成交同比下降 23%，环比降幅达 11%
价格表现：以上海为例，近八成二手房成交价低于挂牌价 5% 以上
市场地位：虽对新房替代效应增强，但整体交易规模仍呈收缩态势

7. 二手影响：改善类次新受新房冲击最大
核心冲击：次新房因新房同质化供应、价格优势减弱遭分流
需求转移：购房者更倾向 “所见即所得” 的二手房，但改善需求受抑制
结构变化：二手房占比提升至 64.93%（杭州 1-9 月数据），但改善型交易萎缩

从政策角度分析，十五五” 明确从 “增量引擎” 转向民生保障属性，无增量表述
市场预测销售额或从 12.4 万亿元降至 7.7 万亿元。