【普法·微释法】房主将住宅变“网约房”，邻居有权说不吗？
大家的出行计划都安排好了吗？
近年来，“假日经济”持续升温
消费者出游需求旺盛
不少热门目的地往往“一房难求”
那若趁此机会
将家中闲置的住宅改为“网约房”
短租给有需求的人，可行吗？
自家住宅变“网约房”邻居不堪其扰起诉叫停
小周与小张是同一栋楼的上下楼邻居，双方房屋登记用途均为住宅，二人是各自房屋的所有权人。2023年，小张把其房屋改成“网约房”经营，通过多个互联网平台发布房源信息进行宣传，标明价格并接受预订。因小张无证开设民宿、扰民等问题，小周诉至浙江省宁波市江北区人民法院，要求小张停止将房屋用于商业经营性活动，恢复其住宅用途。
小张辩称，该房屋是以自住为主、出租为辅，交易形式符合普通房屋出租的特征，且“网约房”不同于经营性用房，只有属于旅馆业客房的“网约房”才属于经营性用房。
本案争议焦点为
案涉房屋作为“网约房”使用
是否属于将住宅改变为经营性用房
是否应该征得有利害关系的业主的一致同意
“网约房”与普通出租房的核心区别在于：普通出租房是面向特定承租人的长期居住，人员稳定、影响范围小；而“网约房”面向不特定公众，按日计费并提供清洁、物品使用等住宿服务，属于经营性住宿活动，实质改变房屋用途，构成“住改商”。根据法律规定，“住改商”需经有利害关系业主一致同意，普通房屋租赁则无此强制要求。
小张通过网络平台发布房源信息，标明价格并接受不特定人员预订，按日出租、结算费用；同时，按照相关要求配置消防器材、登记入住人员信息，并在房屋内配备酒水饮料等有偿使用物品，提供清洁等住宿服务。上述行为有别于一般的房屋租赁，其经营模式虽然与一般旅馆业存在一定差异，但仍是利用房屋为入住客人提供有偿的住宿服务。其行为实质上已改变了房屋的住宅用途，属于将住宅改变为经营性用房，应该经有利害关系的业主一致同意。最终，法院判决小张停止对房屋的经营性使用，恢复其住宅用途。
《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
“网约房”业态的发展不能突破法律底线和邻里权益边界。房屋所有人在利用房产获取利益时，必须遵守法律规定和小区管理规约，尊重相邻业主的合法权益，不得擅自改变房屋规划用途。
想要合法经营“网约房”，应当遵循以下步骤：
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需先确认房屋权属清晰、用途合规且符合小区管理规约；
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取得本栋楼其他利害关系业主的一致书面同意；
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按当地“网约房”管理规定向公安等部门备案，配齐消防、身份识别等设备，满足消防及治安要求；
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规范经营，避免扰民和损害公共利益。
如果身边有人违法经营“网约房”，影响了自身正常生活，作为邻居可通过4条途径维权：
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一是联合向业委会、物业公司提交书面异议，督促其履行管理职责；
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二是固定人员频繁出入、深夜噪音等证据；
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三是向街道、住建、公安等部门投诉；
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四是向人民法院起诉，要求对方停止经营，维护自身及其他业主权益。
“五一”出游有住宿需求的朋友
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来源：尚法昆山
