“垃圾房不应该建在我家窗外”…昆山市人民法院判决一起纠纷案
新房窗外不到5米
建起一座垃圾房
异味、噪音、蚊蝇鼠患接踵而至
相邻业主的居住品质
与垃圾投放的实际需求“相互打架”
“大家”与“小家”的利益诉求
该如何平衡？
在一起排除妨害纠纷案中，昆山市人民法院判决开发商、物业公司立即停止使用案涉垃圾房，维护业主合法权益，为小区公共设施的规范设置划出边界。
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2020年10月，彭先生夫妇从开发商某房地产公司处接收了101室房屋。收房后不久，彭先生夫妇发现，开发商在未告知两人的情况下，在其房屋东侧紧邻的位置，拆除原有部分绿化，建起一座垃圾房。彭先生夫妇认为购房时，供参考的小区沙盘图中并未显示房屋附近将设垃圾房，遂向开发商提出异议，但开发商未予解决。
实际入住后，彭先生夫妇发现虽然垃圾房明确要求定点投放，但在规定的“早7点至9点、晚6点至8点”开放时间外，仍经常有垃圾堆放情况，经反映情况，负责管理的物业公司并未完全解决问题。垃圾投放和清运带来的噪音、异味让两人不堪其扰，未及时清运的垃圾还不断引来老鼠、蟑螂、蚊蝇，夏季甚至无法开窗通风，居住生活质量严重受损。
彭先生夫妇多次与开发商、物业公司交涉，希望拆除垃圾房，但均未果。2024年底，彭先生夫妇诉至法院，请求判令开发商和物业公司停止使用并拆除案涉垃圾房。
经了解，该小区原规划有3处垃圾房，分别位于小区北门入口处、西门出口处南侧和小区内部变电房西侧（即案涉垃圾房），其中案涉垃圾房距离居住场所最近。然而此后，另外两处垃圾房因通行安全问题被停用，案涉垃圾房成为整个小区唯一投入使用的垃圾房，全小区业主的生活垃圾每日集中于此。
承办法官两次前往现场勘查，实地测量发现：彭先生夫妇房屋东面墙壁距离垃圾房仅4.8米，且垃圾房在开放时段放置的垃圾桶还向外延伸20至30厘米。此外，法官还前往面积、户数相当的相邻小区对比调查，发现该小区设有3处垃圾房、其中2处正常使用，能够基本满足业主垃圾投放需求。
法院经审理认为：案涉小区垃圾分类房的建造和设置，涉及小区业主共同利益，原则上应当经全体业主共同决议决定，但因相关设置方案形成于新房交房前，不具备共同决议条件。此种情况下，垃圾分类房的设置应当按照方便生活、公平合理的原则，统筹设置数量、合理选址，在满足全体业主垃圾分类投放需求与尊重相关利害关系业主个人利益之间寻求合理平衡，避免侵犯单个业主的合法权益。
本案中，按照原规划，案涉垃圾房本应与其他两处垃圾房共同投入使用，但在未经小区业主共同决议的情况下，另外两处垃圾房均被停用，案涉垃圾房成为该小区唯一使用的垃圾房，明显违反公平合理原则。经现场勘验，垃圾房距原告房屋外墙仅4.8米，存放垃圾的异味和清运作业产生的噪音已对彭先生夫妇的正常居住生活造成实质性影响。
同时法院指出，彭先生夫妇权益受侵害的来源是垃圾房存放垃圾的异味和清运作业噪音，通过停止使用该垃圾房即可避免侵害，以救济“必要性”为限，尚无必要拆除垃圾房。
最终，法院判决：开发商某房地产公司、某物业公司立即停止使用案涉垃圾房；驳回彭先生夫妇要求拆除垃圾房等其他诉讼请求。
一审宣判后，彭先生夫妇不服，提起上诉，要求改判拆除垃圾房。苏州市中级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
小区垃圾分类房是服务全体业主的公共设施，建设单位、物业公司在设计相关方案时应按照方便生活、公平合理的原则统筹数量、合理选址，在满足公共需求与尊重利害关系业主个人利益之间寻求平衡，而不能以“公共利益”之名，要求个别业主过度让渡个人权利。
本案中，法院根据利害关系业主诉请，判决停用案涉垃圾房，有效维护业主的居住权益。同时，法官提示开发商及物业公司，可参考相邻区域同规模小区垃圾投放解决方案，合理选址后设置2～3个垃圾投放处，物业公司所提出的流动垃圾清运车亦可作为备选方案。
在此提醒：开发商、物业公司在设置小区公共设施时，应充分听取利害关系业主意见，规范程序、合理选址，出现争议后及时沟通、积极补救。业主遇到类似问题时，应注意留存照片、视频、沟通记录等证据，先行协商，或向社区、主管部门反映，必要时通过司法途径理性维权。
来源：昆山市人民法院
