10 月 1 号到 20 号，花桥主流住宅小区成交 215 套，涉及 52 个小区。

52 个小区摊 215 套，多数小区只有一两套。样本这么少，说明不了什么。所以这份材料只挑成交 6 套及以上的——12 个小区，合计 108 套，占了这个月的一半。

下面每一张表，都是这 12 个小区里成交的每一套：户型、面积、挂牌价、成交价、单价、成交日期，原样列出，没有加工。表后面是我对这小区这批成交的理解。

先说个总的。这 12 个小区里，议价空间窄的那头是象屿都城嘉园一期，5.7%；宽的那头是可逸兰亭，11.3%。差了将近一倍。同一个镇，同一个 20 天。

01 · 万科魅力花园｜23 套

这个月成交最多的小区。23 套里 3 房 14 套、70—90㎡ 14 套，刚需三房是主力。议价中位 7.6%，比全市 9.3% 低 1.7 个点。成交最多的盘反而不好砍，说明业主报价本来就没留太多虚头。

02 · 嘉宝梦之晨｜13 套

13 套，3 房占 10 套，70—90㎡ 占 7 套，产品集中在刚需三房。议价中位 8.2%，略低于全市。量和价都比较中庸，走的是稳的路子。

03 · 花桥裕花园｜11 套

11 套，总价中位 74.5 万，是这批小区里总价偏低的。议价中位 6.9%，比全市低 2.4 个点。总价已经压得比较实，业主手上没多少余量可让。

04 · 绿地21城D区｜9 套

9 套，议价中位 10.5%，其中 7 套砍价超 8%。但小区内部差异很大：单价从 10,321 到 20,163，总价从 59.8 万到 400 万，成交里混着不同产品，单看中位数会失真。

05 · 象屿都城嘉园一期｜8 套

8 套清一色 70㎡ 以下两房，产品完全统一。议价中位 5.7%，是这 12 个小区里最不容易谈的。小两房总价低、接盘需求稳，业主不着急。

06 · 滨江汇｜7 套

7 套，议价中位 10.1%，其中 6 套砍价超 8%。单价跨度特别大（10,936—23,604），同一个小区差出一倍多，选哪一套、哪一层，影响远大于砍价本身。

07 · 鑫苑世家｜7 套

7 套，90—120㎡ 占 5 套，三房为主。议价中位 10.8%，高出全市 1.5 个点。改善型房源在这段时间，让价意愿明显更强。

08 · 可逸兰亭｜6 套

6 套，每一套议价都超过 8%，是这批里仅有的一个 100% 大额议价小区。议价中位 11.3%，在这 12 个小区里排在前列。

09 · 国际华城｜6 套

6 套，议价中位 9.4%，跟全市几乎一样。但成交结构很杂：1 室到 4 室都有，面积从 70㎡ 以下到 120㎡ 以上都覆盖，单价跨度 5,725—12,244。这类小区用中位数看要小心。

10 · 常发香城湾四期｜6 套

6 套全是 90—120㎡ 三房，产品单一。总价中位 120 万，在这批里偏高。议价中位 8.2%，低于全市，大户型但让价幅度不大。

11 · 新城香悦花园｜6 套

6 套全是三房，单价中位 12,872、总价中位 146.8 万，都是这批里偏高的。但议价中位 10.5%，6 套中有 5 套砍超 8%。高总价的房源，反而让得更多。

12 · 繁华里｜6 套

6 套全部落在 70—90㎡，2 房 4 套、3 房 2 套，小户型盘。议价中位 8.3%，接近全市中位，谈价节奏比较常规。

数据口径：花桥主流住宅小区二手住宅成交明细，2026 年 10 月 1 日—20 日，共 215 套、52 个小区，不含公寓及商办类物业。本表按成交套数从高到低排列，只收录成交 6 套及以上的小区（12 个，合计 108 套，占总量 50.2%）。单价为成交单价，议价空间为挂牌价与成交价差额占挂牌价的比例。

以上只做已发生数据的整理，不预测价格，不构成购房建议。表里同小区不同房源的差异很大，看中哪一套，拿具体房源去对比较靠谱，不要用小区中位数直接套。