托付之轻·责任之重
——致苏州方嘉住房租赁有限公司（贝壳省心租）的公开质询
我曾以半生心血筑一屋安稳，以满心信任托一方品牌。两年前，我把家交到你手中，信“贝壳”之名，守“省心租”之诺，只求契约有温度、托付有回应、寻常人家能得一份踏实心安。
我本是无权无势的普通业主，你是背靠品牌、手握规则、规模化运营的租赁平台。我以普通业主的身份，付之以真心；你以租赁平台的角色，报之以冷漠。如今，我不得不以公开之名，行维权之实：不为宣泄情绪，只为讨还公道；不为诋毁企业，只为唤醒责任与良知。
一、契约不公：跨合同强扣，春节断租，法理何在？
2023年11月，我与贵司签订第一份《资产管理服务合同》（签约主体：苏州方嘉住房租赁有限公司，合同首页为“苏州方嘉佳房租赁有限公司”），期限至2025年11月，到期未结算。2025年12月10日，双方签订第二份独立合同（编号：TG2512597489），正在履行中。贵司在无沟通、无对账、无协商、无任何书面授权的情况下，单方面从第二份合同的租金收益中强行抵扣所谓“第一份合同多打款”，掐断了我正常应得的租金。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第568条（法定抵销）
“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”
《中华人民共和国民法典》第569条（约定抵销）
“当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经协商一致，也可以抵销。”
贵司《资产管理服务合同》第3.3.3条
“合同终止后，双方应共同对结算周期内甲方的各项收益及费用进行结算，乙方有权从应付甲方的款项中直接抵扣甲方应当支付或返还乙方的全部款项（包括但不限于违约金、赔偿金、维修费用、甲方应承担的生活费用、多支付的实际收益等）。”
上述合同条款仅授权“同一合同终止后的结算抵扣”，从未授权跨合同抵扣。第一份合同已于2025年11月到期但未结算，所谓“多打款”未经双方确认。两份合同独立签订、独立履行，贵司从未以书面方式通知“多打款”的事实及金额，更未协商一致。单方跨合同扣款行为，严重违反《民法典》第568条、第569条之规定。
【租赁企业责任质问】
第一份合同已于2025年11月到期，为何到期后双方未进行结算？所谓“多打款”的事实和金额，是否经过双方确认？在第一份合同尚未结算的情况下，贵司有何权利从第二份合同的租金中强行抵扣？单方跨合同抵扣租金的行为，是否符合《民法典》第568条关于债务抵销须“双方互负到期债务”“通知对方”的规定？贵司能否公开说明这一操作的法律依据？贵司在两份独立的合同中从未约定可跨合同抵扣，却擅自将第一份合同的所谓“多打款”从第二份合同的租金中扣除，这是契约精神还是契约霸凌？
二、安全失管：治安违法瞒报与消防安全失职
（一）治安违法事件隐瞒不报
我自公安机关告知，才知晓房屋曾涉治安违法事件。贵司在警方已查处的情况下，长期沉默、从未正式告知，仅以“不知情、口头否认”搪塞，拒不提供身份核验、居住登记、巡查、上报记录。
【法律依据】
《江苏省租赁住房治安管理规定》第7条（出租人法定义务）
“出租人应当依法遵守下列要求：
（一）查看承租人、经办人、实际居住人身份证件、营业执照或者其他有效证件，登记有关信息，并向公安机关申报登记租赁住房居住信息（以下简称申报登记信息）；
（二）承租人是流动人口的，告知其按照规定办理居住登记、申领居住证；
（三）承租人变更或者停止租赁的，向公安机关申报变更或者注销登记；
（四）发现承租人、实际居住人利用租赁住房进行违法犯罪活动的，及时向公安机关报告；
（五）对租赁住房经常进行安全检查，对承租人履行消防安全职责的情况进行监督，指导承租人安全使用电气、燃气等设施并定期进行安全检查和维护，发现火灾等安全隐患的，及时消除或者通知承租人消除；
（六）依法应当遵守的其他要求。”
《江苏省租赁住房治安管理规定》第24条（法律责任）
“出租人、承租人、房地产经纪机构、物业服务企业、互联网平台经营者未按照本规定申报、转报登记信息的，由公安机关责令改正，依法予以处罚、记入信用记录。”
《住房租赁条例》第37条
“出租人应当按规定如实登记并报送承租人及实际居住人信息，发现违法犯罪活动应当及时向公安机关报告。具体办法由国务院公安部门制定。承租人不得利用租赁住房实施违法犯罪活动。”
贵司《资产管理服务合同》第5.3条
“标的房屋出现重大毁损、人身伤害、财产损失等重大事故或事件时，乙方应及时通知甲方，甲方应负责进行沟通协调，妥善予以解决和处理，乙方给予必要的协助。相应责任按照‘谁导致谁承担’原则承担。针对上述重大事故或事件，乙方亦有权基于及时止损、防止损失扩大的原则，代表甲方先行沟通和处理，并将处理进展及时告知甲方。”
贵司《资产管理服务合同》第6.1.1条
“甲方授权乙方全权代理甲方处理管理期间发生的房屋租赁纠纷（包括但不限于与标的房屋承租人开展洽商，追究其违约、侵权责任，或以乙方自身名义发起和/或参与相关的诉讼），甲方承诺对乙方的全权代理行为认可并愿意承担相关责任。”
贵司《资产管理服务合同》第6.2.3条
“乙方有权代甲方与承租人签署租赁合同……代甲方协调处理标的房屋在出租过程中与承租人、第三人之间的争议、纠纷，维护甲方权益。”
贵司在合同中既承诺“乙方应及时通知甲方”“将处理进展及时告知甲方”“代甲方协调处理争议、纠纷，维护甲方权益”，又作为专业托管机构负有法定的治安管理责任。警方已查处治安违法事件，贵司却称“不知情”——这说明贵司要么未履行巡查义务，要么发现了违法却未报告，要么发现了违法却刻意向业主隐瞒。无论哪种情形，都构成严重失职。
【租赁企业责任质问】
贵司在合同中承诺“乙方应及时通知甲方”“将处理进展及时告知甲方”“维护甲方权益”，为何警方已查处，你却从未通知业主？贵司作为专业托管机构，收取管理费，是否履行了法定的巡查、核验、登记、上报义务？若未履行，管理费收的是什么？警方已查处，你却说“不知情”——是你从未巡查所以不知情，还是巡查发现了却刻意隐瞒？请贵司正面回答！
（二）消防安全管理失职
作为受托管理的专业托管机构，贵司对出租房屋的消防安全依法负有管理责任。本人从未收到任何消防巡查报告或设施配备确认，现就法定职责履行情况提出质询。
【法律依据】
《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第18条
“出租人应当在出租的每间居室配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒。出租人应当为每一承租户配备灭火器材。”
《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第23条
“出租房屋的疏散通道、安全出口、楼梯间等应当保持畅通，不得堆放杂物。出租房屋的窗户不得设置铁栅栏或者防盗窗等影响逃生和灭火救援的障碍物。确需设置的，应当能从内部易于开启，开启方式应当在室内明显位置作出标识。”
《中华人民共和国消防法》相关规定
出租人是出租房屋消防安全的第一责任人，对出租房的消防安全负责，不得将不符合消防安全条件的建筑用于出租；应按要求配置消防设施、器材，定期进行维修和保养，确保完好有效；对租户改变房屋使用功能和结构是否符合消防安全要求进行监督；发现火灾隐患或承租人有消防安全违法行为的，应及时消除或制止；对出租房进行维修管理，确保其符合消防安全要求。
综合上述规定，贵司作为专业托管机构，在消防安全管理方面负有以下法定职责：（1）消防设施配备义务——为每间居室配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒及灭火器材；（2）消防设施维护义务——确保消防设施处于完好有效状态；（3）疏散通道与逃生窗口保障义务——确保疏散通道畅通，影响逃生的防盗窗须能从内部易于开启；（4）出租房屋合规性保障义务——确保用于出租的住房符合消防安全强制性标准。
经全面分析贵司提供的《资产管理服务合同》及其补充协议、服务项目列表，贵司在合同中未明确约定消防四件套由谁购买、消防责任由谁承担。整份合同中，仅有一个“安全管理”条款提及消防设备。贵司在合同附件“服务项目列表”的“房屋管理”一栏中承诺：
“安全管理，即为房屋配备消防设备。”
然而，2026年5月7日，在与贝壳客服的通话中，客服的表述与此存在明显差异。通话录音显示：
“当时给到您的回复是说是协助您来做这个相关的操作。”
“我们的主体责任……我们就是主要是协助。”
“实际执行过程当中确实会看资产经理和业主的具体沟通对接情况。”
合同写的是“配备”，电话里说的却是“协助”。“配备”意味着主动采购、安装、维护，是第一性的积极作为义务；“协助”意味着辅助、配合，是在别人做了之后搭把手，不是第一性义务，不包含主动采购和安装。
同一家公司，同一份合同，同一个消防问题——合同写“配备”，电话说“协助”。如果“协助”才是贵司的真实立场，那么合同里的“配备”算什么？如果“配备”是贵司的承诺，那么客服口中的“协助”又算什么？
更令人关注的是，客服的回复表明，从本次对接的情况来看，平台并未建立统一强制的消防告知和排查流程，而是将提醒业主配齐消防设备的责任交由一线资产经理“个人沟通”。合同承诺与客服答复之间存在明显矛盾，平台管理流程存在漏洞——这不是个别员工的问题，而是平台管理体系的问题。
【租赁企业责任质问——针对本案所涉房屋】
根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第十八条，贵司作为管理方，应当在受托管理的出租房屋中配备防烟雾口罩、报警哨、手电筒及灭火器材。请问：贵司管理的这套房屋中，上述消防设施是否已按要求配备？恳请贵司提供该套房屋消防设施配备的书面确认单，包括配备时间、配备清单、验收记录。
贵司是否对该套房屋进行过定期的消防安全巡查？恳请贵司提供消防巡查记录，包括巡查时间、巡查内容、发现的问题及整改情况。贵司是否定期对消防设施进行检查维护？灭火器是否在有效期内？恳请贵司提供消防设施检查维护记录。
针对贵司合同条款的专项质问：
贵司在合同附件“服务项目列表”中写明“即为房屋配备消防设备”，而客服却在通话中称“主要是协助”。贵司如何解释合同文字与客服口径之间的差异？
贵司作为专业托管机构，使用的是格式合同，由贵司单方预先拟定。“配备”写在合同里，“协助”说在电话里——业主应当以哪个为准？
贵司在“契约告知及说明”中明确本合同“并非房屋租赁合同”，贵司是“服务提供方”。既然贵司提供的是有偿“资产管理服务”，收费名目包含管理服务费，那么消防设备的配备和维护是否属于贵司服务内容的一部分？如果是，为何合同写“配备”、客服却说“协助”？如果不是，管理服务费覆盖的究竟是什么？
针对贵司在昆山的整体消防安全管理：
因本人仅能就自己所涉房屋进行核查，无法了解贵司在昆山管理的其他房屋的消防安全管理状况。恳请贵司说明：
贵司在昆山管理的全部出租房屋中，是否建立了统一的消防安全管理制度？该制度的具体内容是什么？贵司对受托管理的出租房屋，消防巡查的频次是如何规定的？是每月一次、每季度一次，还是有其他标准？贵司是否对受托管理的出租房屋建立了“一户一档”的消防安全档案？档案中包含哪些内容？贵司是否对员工进行过消防安全培训？培训内容包括哪些？培训频次如何？贵司是否建立了消防安全隐患的发现、报告、整改、验收的闭环管理机制？请说明该机制的具体流程。贵司是否接受过消防部门或公安机关的消防安全检查？恳请贵司提供检查记录或整改通知（如有）。
关于举证责任的说明：
本人作为业主，不掌握贵司内部管理记录。若贵司主张已履行消防安全管理义务，相关管理记录、巡查记录、现场照片等证据应由贵司持有。本人现以公开质询方式，恳请贵司主动提供上述材料。若贵司能够提供完整、规范的记录和证明，本人将予以认可。
三、诚信失守：账目混乱，拒绝透明
贵司对外标榜“收益透明”，宣称“实际租赁期间，承租人支付的租金全部作为您的预期收益”，对内却账目前后矛盾、无法自洽，面对对账要求，拒不提供原始凭证、资金流水、结算依据。
【法律依据】
《住房租赁条例》第16条
“住房租赁企业发布的住房地址、面积、租金等房源信息应当真实、准确、完整，在其经营场所、互联网等不同渠道发布的房源信息应当一致，发布的房源图片应当与实物房源一致，不得发布虚假或者误导性房源信息，不得隐瞒或者拒绝提供拟出租住房的有关重要信息。”
《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》第11条
“房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台要建立投诉处理机制，对租赁纠纷承担首要调处职责。相关行业组织要积极受理住房租赁投诉，引导当事人妥善化解纠纷。住房和城乡建设等部门应当畅通投诉举报渠道，通过门户网站开设专栏，并加强与12345市长热线协同，及时调查处理投诉举报。各地要将住房租赁管理纳入社会综合治理的范围，实行住房租赁网格化管理，发挥街道、社区等基层组织作用，化解租赁矛盾纠纷。”
贵司《资产管理服务合同》附件“服务项目列表”
“收益保障：收益透明：实际租赁期间，承租人支付的租金全部作为您的预期收益；收入可享：实际出租期间，【方嘉】保障您的租金收入，即无论承租人是否按时支付租金，【方嘉】都会按照本合同约定的周期向您支付收益（同时，由【方嘉】按本合同的约定向承租人追偿欠付的租金）；高效换租：管理期限内，如《房屋租赁合同》到期终止或提前解除的，【方嘉】将按照约定的招租期限为您寻找新的承租人，并向您支付招租定金，帮助您尽快更换承租人。”
贵司《资产管理服务合同》第3.1.1条
“甲方预期收益：即标的房屋招租成功后，乙方代为与承租人签署的租赁合同中约定的月度租金。”
贵司《资产管理服务合同》第3.1.2条
“甲方实际收益：乙方根据本合同约定，从预期收益中扣除各项甲方应付款项（例如管理服务费、免租期对应的预期收益、其他应付费用）后的剩余部分，即甲方实际收益。乙方按照本合同的约定向甲方支付实际收益。”
【租赁企业责任质问】
贵司承诺“收益透明”，为何业主对账时，你拒不提供原始凭证、资金流水、结算依据？透明是宣传话术，还是真实承诺？所谓的“付款计划表”，是否与实际的租客租金、实际收款完全一致？业主是否有权核查？每一分钱都关乎业主的切身权益，账目透明是最基本的合同义务，贵司何时履行？
四、虚假宣传：宣传与事实严重不符
贵司以“贝壳省心租”品牌对外宣传，宣称“透明、规范、专业”“收益透明、收入可享、高效换租”“让业主省心”，但实际经营行为与宣传严重不符：
“透明”之虚：账目前后矛盾、无法自洽，拒不提供原始凭证。
“规范”之失：单方跨合同抵扣租金，违反《民法典》法定程序。
“专业”之缺：房屋涉治安违法，贵司长期沉默、从未书面告知业主，未履行法定巡查、报告义务。
“省心”之伪：业主不得不自行维权、公开质询，变“省心”为“闹心”。
【法律依据】
《中华人民共和国消费者权益保护法》第20条
“经营者不得作虚假或者引人误解的宣传。”
《中华人民共和国消费者权益保护法》第55条（欺诈三倍赔偿）
“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。经营者明知商品或者服务存在缺陷，仍然向消费者提供，造成消费者或者其他受害人死亡或者健康严重损害的，受害人有权要求经营者依照本法第四十九条、第五十一条等法律规定赔偿损失，并有权要求所受损失二倍以下的惩罚性赔偿。”
《侵害消费者权益行为处罚办法》第6条
“经营者不得采用虚构交易、编造用户评价、虚假宣传、虚构‘全网最低价’等方式误导消费者。”
《住房租赁条例》第16条（见上文）
“省心租”品牌的宣传用语“透明、规范、专业”，属于对服务质量的具体承诺。当实际服务与宣传严重不符时，可能构成《消费者权益保护法》第20条禁止的“虚假或者引人误解的宣传”。若构成欺诈，业主有权依据第55条主张“退一赔三”。
【租赁企业责任质问】
“省心租”的“省心”体现在哪里？是让业主“省心”地收租，还是让企业“省心”地扣款、瞒报、失管？“透明、规范、专业”的宣传口号，与贵司的实际经营行为是否相符？若不符，是否构成虚假宣传？
五、合规存疑：逃避监管与格式条款不公
（一）异地经营未设分支机构
贵司营业执照注册地址为苏州工业园区，但实际经营场所在昆山市，设有办公地点、开展房源招租、管理租客等业务。跨县（市、区）经营应当设立分支机构。
【法律依据】
《住房和城乡建设部等部门关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》（建房规〔2021〕2号）第一条
“住房租赁企业跨区域经营的，应当在开展经营活动的城市设立独立核算法人实体。”
《江苏省市场主体住所与经营场所分离登记办法》第4条
“本办法所称分离登记是指市场主体住所与经营场所在同一县（市、区）内、属于同一登记机关管辖的，仅从事一般经营活动的，可申请办理经营场所登记，免于分支机构登记，但法律、行政法规或者国家有特殊规定的，应当进行分支机构登记。”
昆山市与苏州工业园区不属于同一县级行政区域，贵司在昆山经营必须设立分支机构。
《住房租赁条例》第15条
“住房租赁企业应当自领取营业执照之日起30日内，向所在地县级以上地方人民政府房产管理部门报送开业信息。房产管理部门应当将住房租赁企业开业信息向社会公开。”
【租赁企业责任质问】
贵司在昆山开展住房租赁业务至今，是否已在昆山依法设立分支机构并完成工商登记？是否已向昆山市住房和城乡建设局报送开业信息？如未设立，请说明法律依据。
（二）合同格式条款不公
贵司提供的《资产管理服务合同》及其补充协议中，多处条款不合理加重业主责任、免除平台义务、排除业主主要权利。
【法律依据】
《中华人民共和国民法典》第496条（格式条款的定义与提示说明义务）
“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
《中华人民共和国民法典》第497条（格式条款无效的情形）
“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”
《中华人民共和国消费者权益保护法》第26条
“经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”
《侵害消费者权益行为处罚办法》第12条
“经营者向消费者提供商品或者服务使用格式条款、通知、声明、店堂告示等的，应当以显著方式提请消费者注意与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明，不得作出含有下列内容的规定：
（一）免除或者部分免除经营者对其所提供的商品或者服务应当承担的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用、赔偿损失等责任；
（二）排除或者限制消费者提出修理、更换、退货、赔偿损失以及获得违约金和其他合理赔偿的权利；
（三）排除或者限制消费者依法投诉、举报、提起诉讼的权利；
（四）强制或者变相强制消费者购买和使用其提供的或者其指定的经营者提供的商品或者服务，对不接受其不合理条件的消费者拒绝提供相应商品或者服务，或者提高收费标准；
（五）规定经营者有权任意变更或者解除合同，限制消费者依法变更或者解除合同的权利；
（六）规定经营者单方享有解释权或者最终解释权；
（七）其他对消费者不公平、不合理的规定。”
《侵害消费者权益行为处罚办法》第15条
“经营者违反本办法第十二条、第十三条规定，其他法律、法规有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的，由市场监督管理部门责令改正，可以单处或者并处警告，违法所得三倍以下、但最高不超过三万元的罚款，没有违法所得的，处以一万元以下的罚款。”
贵司涉嫌无效的格式条款列举
其一，不合理免除平台责任。《资产管理服务合同》第3.1.5条约定“甲方同意并认可，由于承租人严重违约将导致乙方的管理成本增加，承租人支付的违约金由乙方收取，甲方不向乙方主张该违约金。”补充协议第4条约定“当已招租成功的租赁合同因承租人原因解除的，基于承租人违约将导致乙方就标的房屋的管理成本增加，故承租人支付的违约金由乙方自行收取，甲方不再向乙方主张该违约金。”
其二，不合理加重业主义责。《资产管理服务合同》第8.1条（甲方原因解除）约定“因甲方原因导致本合同提前解除的，甲方应承担的违约责任包括：赔偿乙方已垫付给承租人的全部费用，包括但不限于提前解除租赁合同的违约金等；向乙方支付与本合同约定的招租定金等额的款项作为违约金，若该等违约金不足以弥补乙方损失，则乙方有权继续追究甲方的赔偿责任，包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、律师费、交通费等。”第1.7条约定“如因甲方原因……甲方应双倍返还乙方支付的招租定金。”而第8.2条（乙方原因解除）仅约定“向甲方支付与一个月预期收益等额的款项作为违约金。”责任设置严重不对等。
其三，排除业主主要权利。《资产管理服务合同》第6.2.4条约定“承租人欠付租金或其他应付款项的，甲方不可撤销地授权乙方以自己名义行使出租人权利……乙方有权以自己的名义对承租人的欠款行为采取一切必要的行动或法律手段……并对裁判/执行/调解/和解结果享有实际权益（即相关款项均归乙方所有）。”
其四，单方享有任意解释权。《资产管理服务合同》第1.3.2条约定“乙方亦有权根据市场情况及标的房屋状况，在本合同约定的租金区间内寻找承租人。”第5.2条约定“管理期限内，甲方同意，为统一管理，乙方有权根据房屋的实际情况自行决定对标的房屋进行必要的配置。”第5.4.2条、第5.4.4条多处约定“乙方有权根据……自行决定”“乙方有权利进行相应的处理”。上述条款未明确调整的具体情形、范围、程序，也未赋予业主协商或异议的权利。
【租赁企业责任质问】
贵司在合同中约定“承租人支付的违约金由乙方收取，甲方不向乙方主张”——租客违约，平台坐收违约金，业主承担空置期损失，公平何在？贵司在合同中约定“因乙方原因解除合同，支付1个月租金违约金；因甲方原因解除合同，甲方需双倍返还招租定金+赔偿乙方全部损失+赔偿承租人违约金”——责任设置严重不对等，公平何在？贵司在合同中约定“甲方不可撤销地授权乙方以自己名义行使出租人权利……相关款项均归乙方所有”——业主的租金收益权被平台剥夺，法律依据何在？贵司在合同中多处约定“乙方有权根据……自行决定”，是否属于《侵害消费者权益行为处罚办法》第12条明令禁止的“单方享有解释权”条款？
（三）未采用合同示范文本及未办理相关备案
【法律依据】
《住房租赁条例》第28条
“国务院住房城乡建设主管部门会同国务院市场监督管理部门制定并公布住房租赁合同、住房租赁经纪服务合同示范文本。”
《住房租赁条例》第19条
“从事转租经营的住房租赁企业，应当按照规定在银行设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，并通过该账户办理住房租赁资金收付业务，具体办法由国务院住房城乡建设主管部门会同国务院有关部门制定。”
《住房租赁条例》第41条
“住房租赁企业、住房租赁经纪机构有下列情形之一的，由县级以上地方人民政府房产管理部门责令改正，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款：……（四）未按照规定办理住房租赁合同备案。”
【租赁企业责任质问】
贵司是否按照《住房租赁条例》第28条采用了合同示范文本？若未采用，请说明理由。贵司在昆山开展住房租赁业务，是否按照《住房租赁条例》第41条的规定办理了合同备案？是否按照第19条的规定设立了资金监管账户？
六、监管部门法定职责（依法应当履行的监督检查义务）
（一）监管部门职责分工的法律依据
《住房租赁条例》第4条
“国务院住房城乡建设主管部门负责全国住房租赁活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房产管理部门负责本行政区域内住房租赁活动的监督管理工作。县级以上人民政府市场监督管理、公安等部门依照本条例和其他有关法律、法规的规定，在各自的职责范围内负责住房租赁活动的监督管理工作。”
《住房租赁条例》第31条
“县级以上地方人民政府房产管理部门应当会同有关部门加强对住房租赁活动的监督检查，依法及时处理违法行为。”
房屋在昆山，公司在苏州。业主投诉到昆山，昆山说“公司注册地在苏州，你找苏州”；投诉到苏州，苏州说“房屋在昆山，你找昆山”。两地回复都有理有据，唯独业主的诉求在两张回复之间掉进了缝隙。
（二）各监管部门的法定职责清单
住房和城乡建设部门（行业主管）
法律依据：《住房租赁条例》第15条、第19条、第28条、第31条、第41条
具体职责：开业信息备案监管、合同备案监管（未备案处2万元以上10万元以下罚款）、资金监管账户监督、合同示范文本推行、监督检查职责。
本案涉嫌违法行为：苏州方嘉在昆山经营是否向昆山市住建局报送开业信息？合同是否备案？是否设立资金监管账户？合同内容是否符合示范文本要求？
公安机关（治安主管）
法律依据：《江苏省租赁住房治安管理规定》第7条、第24条；《住房租赁条例》第37条
具体职责：居住信息登记、治安巡查检查、违法线索上报、治安管理职责。
本案涉嫌违法行为：苏州方嘉是否申报租客信息？是否履行巡查义务？发现治安违法是否及时向公安机关报告？
市场监督管理部门
法律依据：《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条、第20条、第26条、第55条；《侵害消费者权益行为处罚办法》第6条、第12条、第15条；《住房租赁条例》第4条、第28条；《市场监督管理投诉举报处理办法》第3条、第15条；《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（建房规〔2019〕10号）。
具体职责：查处虚假宣传、查处不公平格式条款、价格违法查处、参与制定合同示范文本。
本案涉嫌违法行为：“透明、规范、专业”是否构成虚假宣传？格式条款是否公平？是否存在“单方享有解释权”等不公平条款？是否采用合同示范文本？
消防部门
法律依据：《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第5条、第18条、第23条
具体职责：负责出租房屋居住安全涉及的消防管理工作、监督出租房屋是否符合消防安全强制性标准、对消防设施配备情况进行监督检查、对疏散通道、逃生窗口等消防安全条件进行核查。
本案涉嫌违法行为：受托管理的出租房屋是否配备消防四件套？是否定期进行消防安全巡查？
七、综合诉求：租赁企业责任与监管督促
（一）对苏州方嘉住房租赁有限公司的诉求
本公开质询以公开之名，行维权之实，不为宣泄情绪，只为讨还公道；不为诋毁企业，只为唤醒责任与良知。贵司作为专业托管机构，在契约履行、安全管理、账目透明、宣传合规、经营备案、格式条款公平性等方面存在多处涉嫌违法违规行为。上述事项中，跨合同抵扣租金、治安管理失职、消防安全失职、账目不透明、虚假宣传、异地经营未设分支机构、不公平格式条款、未备案合同、未设资金监管账户等，均属于贵司应承担的法定责任。
最后诉求：7日内书面盖章回应
我给贵司最后的尊重与期限：7个工作日内，以正式书面文件、加盖公司公章，逐项回应：
1. 立即停止跨合同违规抵扣，恢复正常租金支付，并出具赔偿与补救方案；
2. 就房屋涉治安违法事件、是否隐瞒不报事宜，作出完整书面说明；
3. 提供租赁期间租客身份核验、居住登记、日常巡查、违法上报等完整可查记录；
4. 提供两份合同完整资金明细、扣款依据、原始凭证；
5. 提供该套房屋消防设施配备书面确认单（包括配备时间、配备清单、验收记录）、消防安全巡查记录、消防设施检查维护记录；
6.针对消防责任专项质问作出书面答复：
（1）贵司在合同中承诺“即为房屋配备消防设备”，而客服在2026年5月7日通话中称“主要是协助”“实际执行过程当中确实会看资产经理和业主的具体沟通对接情况”。请解释合同文字与客服口径之间的差异：贵司对消防设备的配备究竟是“配备”还是“协助”？业主应当以哪个为准？平台是否建立了统一强制的消防告知和排查流程？
（2）根据《苏州市出租房屋居住安全管理条例》第十八条，贵司作为受托管理方，是否已为本案所涉房屋配备齐全消防四件套（防烟面罩每人1个、报警哨、手电筒、3公斤以上ABC干粉灭火器）？请提供实地照片或验收记录。
（3）贵司是否对该房屋进行过消防巡查？请提供全部消防巡查记录（含巡查时间、巡查内容、问题及整改记录）。
（4）贵司是否定期对该房屋消防设备进行检查维护？灭火器是否在有效期内？请提供检查维护记录。
7. 说明贵司在昆山管理的全部出租房屋的消防安全管理制度、巡查频次、档案建立情况、员工培训机制、隐患闭环管理流程及接受消防检查的记录；
8. 公示在昆经营备案、资金监管、治安责任落实等全部合规材料，包括是否在昆山设立分支机构、是否报送开业信息；
9. 对上述涉嫌无效的格式条款（租客违约金归属条款、违约责任不对等条款、单方行使出租人权利条款、单方解释权条款等）作出合法性说明及整改承诺，并说明是否采用《住房租赁条例》第28条规定的合同示范文本；
10. 书面回复本公开质询信中各项质问。
请贵司在收到本质询后，对文中所述事实逐一核对确认。若贵司对上述任一事实有异议，请一并提供书面证据予以反驳。若逾期未予书面回复，或回复内容与事实不符、无法解决问题，即视为贵司对所述事实无异议、对自身违规行为拒不整改。
（二）对相关监管部门的督促
本文所述苏州方嘉住房租赁有限公司涉嫌的违法违规行为，涉及住建、市监、公安、消防等多个监管部门的法定职责。依据上述法律法规，各监管部门应当依法履行监督检查职责，及时调查处理违法行为，不得以“属于合同纠纷，建议走司法途径”为由推诿。
郑重声明
本文所述均为客观事实，证据完整留存，本人愿对所言承担全部法律责任。若限期内，贵司仍以口头敷衍、拒不书面、拒不举证、拒不回应对待，本人将依法向昆山市住房和城乡建设局、昆山市市场监督管理局、昆山市公安局、昆山市消防救援大队、12345政务热线实名投诉举报，并在法律允许范围内，公开全部事实、合同、沟通记录与完整证据链（为保护各方隐私，已对相关个人信息作脱敏处理），用合法途径，维护自身权益，警示更多业主。
我本只想做一个安静、配合、守约的普通业主，不求特殊对待，只求公平履约；不求额外恩惠，只求不被欺、不被瞒、不被随意拿捏。
只愿：契约有尊严，托付有回应，弱者有保障，强者有敬畏。
莫让“省心租”变成万千业主的“闹心租”；莫让一生信任，最终只剩寒心与维权。