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昆山开发区常发香城名园小区物业管理公开招标公告 一、招标项目名称：昆山开发区常发香城名园小区物业管理二、招标项目概况：昆山市开发区常发香城名园小区位于人民南路1588号，总建筑面积为:120000平方米。建筑类型为：多层、高层、商业和办公已全部开发完成。项目总可收费建筑面积为108653.86平方米。三、招标单位：昆山开发区常发香城名园第一届物业管理委员会四、报名时间和地点：1.时间：2026年 7 月 3 日上午 9:00至2026年 7 月 9 日下午16:00 前；2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室。五、招标文件领取地点及费用：1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦13楼1309室；2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。六、投标申请人需具备的条件：1.物业服务人需依法注册登记，具有独立法人资格，提供有效期的营业执照（副本）复印件；2.物业服务人需在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（各资格认定环节均以最新公布为准）；3.信用中国网上查询无未修复的行政处罚记录及严重失信行为；在管项目被列入昆山市级及以上安全生产重大事故隐患项目且未销案的不得报名参与投标；4.物业服务人在昆山市域内有含高层建筑的在管住宅项目，且单个含高层建筑的在管住宅项目建筑总面积超过10万平方米；5.近一年（2024年第二季度至今），昆山市域内在管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务企业不得报名参与投标；6.项目经理要求具有5年以上住宅物业管理经验；大专及以上学历；持有昆山市三级及以上项目经理证书；年龄30周岁至55周岁；七、选聘物业服务人服务标准、内容：1.常发香城名园小区物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）执行，等级标准示范如下：
2.选聘物业服务人的收费标准及收支管理：（1）物业服务收费标准：
3.停车费: 本小区汽车停车费具体收费标准如下：（1）地下人防车位收费标准：车位使用费为200元/月·辆，一次性缴纳一年优惠二个月；（按昆山市人防相关政策执行）（2）地上露天车位收费标准：车位使用费为120元/月·辆，一次性缴纳一年优惠二个月；（3）临停车辆收费标准：业主或租户半小时内免费，半小时至1小时2元/次，超过1小时至24小时的5元/次（重复出入24小时内收费不超过5元）。4.物业服务费用的结算形式为酬金制：小区包括但不仅限于公共服务费、代收代交、地下车库管理费及公共收益（业主共有部分产生的经营性收益）等一切收入归全体业主所有，上述收入（下称物业费）应当单独列账，独立核算。物业服务人按实收金额的8%计提作为物业服务人的管理酬金（按季度结算），剩余部分用于日常管理和共有部分基础设施维修建设和安全应急支出。（1）物管会在银行设立资金专款账户；物业费全部纳入专款账户（其中代收代交不再单独列支），收缴工作由物管会委托物业服务人负责，物管会出具收费凭证并履行督促催缴的义务。（2）物业服务人应当于每月15日前在小区公告栏公示（除公告栏公示外，业主可在工作日8：30至16:30到物业办公室查询物业服务人管理期间的所有公示内容。公示时涉及业主或物业使用人缴费的除标注金额和缴费周期外还应标注户号，涉及车辆的需标注车牌号；临停车辆按收费系统实际收入；其他收入应当注明来源。每一笔支出都应详细注明金额、用途和去向。物业服务人应当于每年1月公示上年度物业费收支年度报告。为保障小区物业管理各项工作有序开展，年度报告中应当包含上年度业主和物业使用人缴费明细。业主对物业费收支存疑时，有权向物业服务人提出查询原始凭证的申请，物业服务人在收到业主申请7日内应当配合业主查询。经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主联名书面提议，物管会有权对物业服务人物业费收支情况进行审计，审计费用在物业费中列支，半年内不重复审计，已审结的事项不重复审计。如审计发现物业服务人存在侵占、挪用物业费的物管会应当要求物业服务人限期整改，物业服务人拒不整改的物管会可在保证金中扣除，如数额大于保证金余额的，物管会有权向人民法院提起诉讼。（3）每月月初10日内物业服务人制作上个月度物业费收支情况表向物管会请款，物管会在接到申报表格及请款单后5日内作出是否同意的书面意见，物管会同意的，即从专款账户提款给物业服务人，物管会有异议的，应提出书面意见并及时协商处理。（4）物业费归全体业主所有，由物业服务人收取并纳入专款账户，主要用于以下开支：①物业服务人员的工资、奖金、加班费、高温费、社保、公积金、福利等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护维保费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公设施固定资产折旧费用；⑦物业服务人办公费用；⑧公众责任保险费用、法定税费；⑨物业服务企业合法利润（管理酬金）；⑩经业主同意的其他费用。注：第①⑧项费用由物业服务人每月提交明细给物管会（费用不超过140000元/月），物管会审核后支付给物业服务人（物业费收入不足时由物业服务人垫资运营，物业费产生余额后返还物业服务人）；其他项服务支出由物业服务人根据实际发生费用向物管会申报。（5）物业服务人合格地完成各项管理服务任务后，按本方案约定的酬金提取；物业工作人员薪酬及相关支出项均需按照本方案约定执行；小区物业服务质量考核和物业费收缴率考核各占50%权重。物业服务质量考核的酬金按月支付（月固定酬金的50%），同时每月预留固定酬金的50%作为物业费收缴率考核金至完成物业费收缴率考核结束后一同支付；考核细则由招标人拟定。5.物管会具有选聘第三方承包企业（如消防、电梯及智能化等维保单位）的决策权和监督权，物业服务人承担管理义务与责任。第三方服务承包公司原则上应通过公开招标形式择优确定，具体合约内容由物业服务人与第三方服务承包公司洽谈，报物管会同意后，签订三方维保合同，维保费用从专款账户列支。物业服务人对第三方承包方未尽监督责任义务每次从管理酬金中扣除 2000元。在未被第三方承包的服务项目则由物业服务人按合同有关条款进行管理服务。6.在酬金制财务运作管理规则中，将严格按照小区年度的总体预算执行。物业服务人应在每年12月底前制定次年物业管理支出预算（含小区日常管理、维护以及共有部分基础设施维修建设、安全应急资金等）；所有预算内审批项目的资金支出均需经物管会出具书面同意文件，未经物管会审批通过，任何单位或个人不得私自使用和挪用小区各项公共物业管理资金。特殊情况时（如出现应急事件或紧急维修需求时），需先向物管会及时通报，事后补办相关的财务手续。7.小区的各项资金收入和成本支出将根据实际需求纳入专业审计的审核范围；物管会将聘请专业机构每年进行一次审计；如在审计过程中发现存在弄虚作假、挪用资金、贪污受贿等损害业主公共利益情节时，物业服务人将承担相应的法律责任并处以挪用资金2-5倍的赔偿金额；审计内容主要包括但不限于：总收入、支出账目**明细、员工工资报表、税务**、停车费等经营性收入日报表、月报表。8.服务期满或其他原因导致物业服务人退管的，由物业服务人继续行使催缴在管期间物业费的权利，收入所得按管理酬金比例费用和诉讼费用补偿物业服务人后，余款返还至专款账户。物业服务人退管后2年内未通过诉讼方式追缴的，物管会有权直接提起追缴物业费的诉讼，追缴所得归全体业主所有，纳入专款账户。9.选聘物业服务人的其他要求：（1）物业服务人派驻本小区的物业工作人员应当不少于以下配置：项目经理1人；客服2人；保安9人；保洁11人；工程维修2人；垃圾分类督导员由保洁员兼任；绿化养护按服务等级要求可专项外包。物业工作人员应当合法用工，专业技能岗位需持证上岗。秩序维护人员年龄不超过62周岁，其中门岗执勤人员年龄不超过55周岁；保洁人员及绿化工年龄不超过65周岁；聘用退休人员需缴纳意外保险。注：项目经理岗位人员缺失时，中标物业服务人须在一周内安排合格人员到岗，其他岗位人员缺失时，10天内安排到岗。（2）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间因特殊原因确需更换项目经理的需经物管会同意并报行业主管部门备案。（3）投标物业服务人在投标前应当对小区目前环境卫生及设备设施运行状况进行踏勘、核实并在投标文件（商务标）中做出相应的整改方案及整改计划，项目交接后可根据承接查验报告再做调整；整改所需的资金由投标单位在投标文件（商务标）中详细说明。（4）投标物业服务人需按照《苏州市数字赋能电动自行车安全充电管理工作方案》苏府办〔2024〕76号文件要求，结合小区实际情况在投标文件中明确说明电动自行车消防安全管理相关措施和方案。（5）因本项目规划车位不能满足业主停车需求，投标物业服务人应根据项目情况制定详细的停车管理方案。（6）本项目合同期内在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列入“问题项目”名单的，扣除保证金10000元，物业服务人应在收到物管会通知之日起15日内补足保证金；服务期内，连续两次被列为“问题项目”的视为严重违约，物管会有权直接解聘物业服务人，业主大会及物管会不承担任何违约及赔偿责任。保证金不予退还。（7）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防等设备需聘请专业公司进行维保）。（8）物业服务人按年度制定工作计划和物业管理预算，需每季度向物管会提交工作报告和预算执行情况。（9）中标物业服务人合同履行每6个月应当做一次物业使用人满意度调查（调查覆盖率不低于70%），对反馈的日常管理问题进行整改，整改完成后向物管会出具整改报告并在小区内公示。使用维修资金的整改项目按维修资金使用的相关政策单独公示。注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由物管会督促整改，逾期不整改的，物管会有权解聘物业服务人，业主大会和物管会不承担任何违约责任；由物业服务人承诺出资（投标时如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。10.中标候选人应当在中标结果公示期满后7日内缴纳保证金10万元人民币到物管会基本账户并足额支付第三方招标代理费及本次业主大会咨询费，物管会在收到保证金后开具中标通知书。如物业服务人未在上述规定时间内交纳保证金并支付第三方费用的，视作放弃中标。11.本次选聘的物业服务合同期限：物业服务合同期限为3年；物业服务人向业主收取物业费的期限自实际交接之日起。12.免责条款同意将以下条款列入物业合同中物业服务人（乙方）免责条款中：（1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害；（2）**、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限；（3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害；（4）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；（5）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害；（6）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限；（7）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照物业合同约定承担保管责任的，不在此限；（8）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。八、投标申请人资格确定：1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。2.本次招标采取公开招标的方式。3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州物立方物业服务评估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。入围说明：（1）本次公开招标入围物业服务人为3至5家；（2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标；（3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由物管会组织物管会成员及业主代表（物管会将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过10名，多于10名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人含高层建筑的在管住宅项目进行实地考察。由物管会中业主成员及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内含高层建筑的在管住宅项目，由业主代表抽签确定；（4）符合报名条件的物业服务人不足3家的，由物管会按《选聘方案》重新招标，第二次招标符合报名条件的物业服务人仍不足3家的，由物管会推荐不低于2家物业服务人，通过业主大会表决的方式直接确定中标物业服务人。5.评标小组组成：评标委员会由5名评标专家组成，评标专家由物管会组织业主代表2名（物管会以公告形式接受业主报名，业主代表多于2名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取。开标见证人：物管会成员1名、业主代表2名（产生方式同上），开发区物管办工作人员1名，社区工作人员1名。6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。7.中标人的确定：根据评标委员会评标得分由高到低排序产生3名中标候选人，得分最高为中标人，如中标人放弃中标，物管会可以依序确定其他中标候选人为中标人。8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。十、投标申请人资格审核时需提供的材料：1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件；2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件；3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历；4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于苏州大市行政区域内或已在昆山注册子公司的外地企业。采用联合体投标的，联合体组成仅限于母公司与其全资子公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在昆山市注册并具有独立法人资格的企业，其母公司应直接持有联合体牵头人100%股权。联合体牵头人可共享母公司的业绩、荣誉及信用评定。（本条所称母公司与全资子公司，是指母公司直接持有子公司100%股权的独立法人企业，不包括分公司、控股子公司、参股公司及其他关联企业）。十一、联系事项：招标单位：昆山开发区常发香城名园第一届物业管理委员会招标单位联系人：陆时伟 联系电话：36630301招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司招标代理联系人：方川 联系电话：18962699557招标监管部门：石桥社区：0512-36630301开发区规建局物业科：0512-55211234青阳城市管理办事处：0512-57710423
昆山开发区常发香城名园 第一届物业管理委员会 2026年 7 月 3 日
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