第一章 |No9eZ8>.
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二手房屋交易各方的详细介绍(包括陷阱和漏洞) P2&0bNY
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从昆山二手房屋交易的现状说起---- i= R%MH+
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说现状之前,先介绍一下二手房屋交易各方的情况: #)#J`s1R
T_qM@/f
二手房屋交易参与方主体如下: IB$i^
购房者,也称买家, xU2i&il^!
售房者,也称卖家, odDVdVx0
居间人,也称房产中介、或房产经纪人 yf[1?{iVo
银行, 提供银行贷款、全款买房除外 iMv):1p>8
房产交易中心,过户、缴纳各种税赋、办理不动产证 \x<,Ma=D
#)m[R5g(
一、购房者: XTA:Y7"O
1. 购房者定义: V*r/0|vd
刚需,二套,三套,昆山户籍最多限购三套房 L{
GlDoFk
购房者定义中,刚需应该是最多的,也是最迫切买房的,二套,三套依次递减, h@]{j_$u
如果按照购房款的肥瘦来区分,刚需有比较多的购房款,因为是第一次购房,准备了比较充足的首付款,比较肥了,当然,也有些是按照30%准备的。 P'[ISGt
如果按照购房的经验来区分,刚需是最少或无任何经验,二套,三套依次递增, fu
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刚需只要踏进了房产中介的门店,其实已经是房产中介的猎物了, Q@|"xKa
@NiLKcL#
猎物又肥又单纯,又迫切购房,房产中介的最爱了,大餐送上门来,自然笑纳,当然是笑脸相迎客,这个内心的喜啊,不胜言表啊,真是天上掉下了人民币了。 8QMMKOui\
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二套、三套的买家的有些购房经验,但是比起职业化、阅人无数的房产中介来,还是小巫见大巫了。 oB @)!'
fT{jD_Q+3
其实,悲剧已经产生了,肥美的猎物遇到的是枪法精准的猎人,一打一个准,结果不言而语. H]*B5Jv~
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(正规房产中介除外) 3sRI7g
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2. 购房者资质问题, vXZP>
这个主要是涉及到银行贷款,当然,你是全款就不存在问题了。 P8H2v_)X&
这个资质不是购房资质,而是购房者的债务问题,这个也是需要重点考察的, B
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如果购房者负债比较严重,违约比较多,征信很差,收入低或没有收入,即便是有购房资质,也是很难从银行那边申请到贷款买房了。 O>I%O^
1H\5E~X
很多没有责任的房产中介,根本就没有考虑到这一点,完全不顾购房者有没有资质购房,为了促成成交,获取居间费,或者违约金,更大的谋取购房者的首付款,而行骗购房者,说没有问题,我们可以跟你包装,有些购房者在于迫切购房的需求,也就同意了,这就为房产骗子中介提供了利润空间。 uhv_'Q
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购房者是否真实存在? O'(D:D?
这个问题,好像是多余的? 没有购房者,怎么买房?房产中介图什么,后面会讲到。 D+N@l"U{
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绝不是废话一句。 ~OLyG$JJ
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3. 购房者的购房款, t8; nP[`
购房者的购房款分一下几类: zGc]*
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定金, GO*D4<#u
在房产中介签订居间合同的时候,需要把定金转账给售房者,一般讲是这样的,但是有些房产中介是把定金转账到房产中介的账号,再转到卖家的账号,还有定金的多少,一般是2万,有些房产中介会诱导买家缴纳更多的定金,3万,5万不等,理由是说定金越多,让卖家承担更多的违约金,但是购房者也同样需要承担相同多的违约金,这里买家需要注意了,如果你违约,你支付了5万元定金,卖家是不退定金的,或房产中介吞了你的定金,你就是损失了5万元定金了,定金这块风险非常大。 EMxMJ=
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首付款, ynf!1!4
首付款是一笔巨款,如果购房者乱转账,有可能会损失掉首付款,当然,正规的房产中介一般不会,如果你遇到黑中介,就危险了。 1. <g C
有些没有经验,防范意识差,急于购房的买家,经不起中介的敲打,软磨硬泡,把首付款转账给中介,让中介去对接卖家,办理房屋交易,最后导致首付款收不回来了,造成巨大的经济损失。 uJ fXe
首付款转账正确的做法是转账到银行指定账户冻结起来,或转到到相关第三方资管平台,但是很多买家不知道这样转账安全,或者中介忽悠买家把首付款转到中介账户,或卖家账户,如果中介或卖家卷款跑路,后果可想而知。 T-iQ!D~
另外,防止首付款即房价总款,这个下面会讲到。 ^; }Y ZBy
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总之,首付款隐藏着巨大的经济风险,购房者须慎之又慎。 Okd. ~
ah(k!0PV
中介佣金, DeeV;?:
一般是总房款的1%-3%之间协商,但是就有些中介不这么干,嫌钱少,交易快完成了,临时增加加急服务费,想方设法让买家出钱。你要多赚钱,也可以理解,但是不能这样赚钱,你可以增加一些增值服务,让买家切实享受到了这种服务,买家也是乐意付费的,不要以损害买家的利益来增加自己的收入。 DMSC(Sz
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贷款手续费, ,Ij/
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这个贷款手续费,银行规定是不收取的,但是如果购房者的征信只是稍稍差 9+8N-LZ
些,只要抬高点利息,也是能办理下来的,银行那边打点一下,也就过了, W59 xe&l
这个就是贷款手续费了。 ,g3n/'rP%
CL?=j| E
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契税 Po.by~|
契税就不用说了,买过房的都知道。 !CY*SGO
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其他小钱就不列举。 G_WHW(8
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二、售房者: Qw"%Xk
1. 售房者定义: \NKw,`/
售房者既卖家就不存在刚需的说法了, }^b
卖家只要把真实的房源发布在房屋交易平台网站或门店即可。 9C!b
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就这么简单? N|
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远远没有这么简单,也存在巨大的交易风险, [o7Qr?RN
售房者的房源信息是否真实的,是否被银行查封,是否被拿去抵押过,房产是否资不抵债,房产是否被拍卖等等 [9F
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看看售房者如何损失了自己的的房子的: vTWm_ed+^
5aXE^.`
怎么操作,如下: 6['o^>\}f
房产黑中介会找一个假购房者,当然,这个假购房者是个真实的人存在,而且这个假购房者征信很好,没有负债,有购房者资质,但是他没有购房需求, MlW*Tugg
事情做完,给多少好处费。 >McEuoZx9
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卖房者迫切卖房,卖方者是不知道购房者的内情的,当假购房者支付了定金,接着支付完首付款的时候,这个时候,购房者提出要求,要求过户,卖家想贷款没有银行审批,连银行预审批都还没有办理,尾款也没有到账,怎么能过户,房产中介这个时候就忽悠卖家过户,卖家经不起,就同意了,这个时候房产中介勾结交易中心的工作人员(害群之马),把卖家的房产过户到假购房者,而假购房者和房产黑中介却拿这个房产证去做抵押贷款,获得了几百万的抵押房款。这个时候,卖家的尾款是拿不到了,你要拿到尾款,必须把抵押的几百万的房款还掉,换句话说,卖家的房子的总价就是首付款!房子已经是拿不回来了。 w02C1oGfx
卖家损失得多大了。 _~}2@&*G"
售房者是存在着巨大的交易风险的。 a6;5mx
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2. 售房者的款项 ,e
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获得全额房款,包括买家的定金,买家的首付款,买家的尾款。 l|;]"&|_]c
缴纳个人所得税(满五唯一免征) .S* sGauM
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其他小钱就不列举。
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三、居间人: 2R;#XmKS
1. 居间人定义: WSGho(\
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中华人民共和国合同法居间合同规定,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。 2h)Qz+|7
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俗称“房产中介”,或房产经纪人 bU/YU0ZIT
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委托人与居间人订立居间合同,往往是由于信息不够灵通,才请居间人为自己办理事务,其目的就在于通过居间人找到订约的机会。而这一目的的达到,居间人按照委托人的要求采取实事求是的态度据实报告是十分重要的。报告不真实,将误导委托人订立有可能受到损害的合同,这与居间合同的本意是完全违背的。 ksUF(lYk
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但事实上,很多的房产中介并没有做到实事求是,为委托人提供服务,他们往往利用了购房者迫切买房,而且购房经验不足,而谋取超过其合理居间费用以外的巨大利润。 \l`{u)V
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黑中介的定义: rZ2cC#
是指以非法占有为目的,用虚构事实或者隐瞒真相的方法,骗取款额较大的公私财物的行为。由于这种行为完全不使用暴力,而是在一派平静甚至“愉快”的气氛下进行的,加之买房人一般防范意识较差,较易上当受骗。 ${gO=Z
n9R0f9:*
U*go}dt"5
很多房产中介是违背了设立居间人居间的初衷的。 KleiX7
io@f5E+?
2. 居间人的款项 6qWWfm/6
D_`NCnYG
居间人所获得的是居间佣金,俗称中介费,一般是总房价的1%-3%之间协商。 X}
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对于有野心的房产经纪人来说,这点佣金是远远不够的,总是想方设法提高自己的交易利润,降低自己的中介成本,但是这种额外的利润的获取却增加了购房者的购房成本,或者让购房者在买房的时候损失了巨大的经济利益,这是不可取的,也是违法的,更没有持续性的。 w6pXF5ur>
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房产经纪人的门槛比较低(我丝毫没有轻视的意思),不需要太多的才能 TOG:N~
也可以做起来,德才兼备当然更好,但是如果做个选择,即房产经纪人有德无才,或有才无德,应该选择有德无才的那个人,因为房产中介行业,有德比有才重要的多。 tg\o"QKW9
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xV=Tmu6l
四、银行: '}"&JO~vPj
在二手房买卖交易流程中,银行的职能是什么? \1QY=}
需要一些材料,大家也都知道,这里就不涉及了,主要有3点需要强调一下: 'K#ndCGJ$
一个就是贷款手续费的问题,这个上面已经讲了,就不再重复,重点是涉及到首付款的问题,为什么我这里反复强调这个首付款,因为首付款是购房者买房的巨款,但也是黑中介的香饽饽,要特别当心。 <Y$(
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再有就是这个贷款周期太长了,一般没有2个月基本是下不了的。 Cl{Ar8d}
银行这边其实也是有个漏洞的,就是只要是真实的不动产证,不管你的不动产证怎么来的,都可以给你做抵押贷款,这就为黑中介勾结假购房者带来了行骗的可能,这个在上面已经讲的很详细了。 8 VhU)fY
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五、房产交易中心: m(0X_&&?z
大家都知道,房产交易中心是办理过户,出不动产证,缴纳各种税费的地方. .8T0OQ4
一般来说,交易流程到了这步了应该没有了。 n7yp6 Db
正常的二手房屋交易当然是没有任何问题。 ml /S|`Drk
但是,贷款,即售房者的尾款没有到账,但是却已经办理过户、不动产证已 h_SkX@"/-
经到购房者手中。 [^^ Pl:+
这也是有问题的,这也是个漏洞,这个上面也讲到了,这个漏洞对于卖家来说,有着巨大的经济风险。 D3%2O`9
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第二章 OHrzN']
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昆山二手房屋交易现状 )ax>*
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iRbe$v&N
一、昆山二手房屋交易房产中介乱象丛生: P{yb%@I~J
N"suR}9%
欺诈购房者, i'4.w?O Z
发布虚假房源, Ks@cwY
一房多卖, Vu=/<;-N
索取贷款手续费, t,IOq[Vtk
加急服务费, xV
2C4K
中介包装费, v^vi *c
中介诱导购房者多交定金,
KROD(
看房交押金不退, yMTO 5~U{
吃差价(链家已经杜绝,不知其他中介是否还有), [[zNAq)"
欺上瞒下, u6Lx3
中介押尾款被吞, 'W yWO^Bdk
谩骂殴打客户, {]Hv*{ ]
多人促销(你看房的时,别的中介也带人看房,其实是假的), 9dBxCdpu
中介收取首付款, eZN"t~\rX
阻止买卖双方见面,从中牟利 @un+y9m[C
合同内容模棱两可,
L+(ng
模糊关键销售内容误导购房者, |ns?c0rM
交易双方支付给中介超额违约金, Z6A-i@
中介勾结卖家合伙欺骗买家, F=
%A9b_a
隐藏卖家债务风险、引买家上钩, GNe^~
中介各种骚扰电话 XWyP'\
假意造成房源多人抢购(在你面前电话说此房源多人抢购,先交定金先得) l
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等等,上述所列举二十二款乱象,这些乱象令买家和卖家以及有良知的房产中介深恶痛绝,也已经严重扰乱了二手房屋交易市场。 kFV, Fg
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二、昆山二手房银行贷款放款时间估计在2个月左右,有的甚至更长: %S}uCqcAK
银行贷款线下审批周期过长,手续繁琐,贷款迟迟不下来,这个需要简化,需要缩短贷款审批周期,加快二手房屋交易速度。 dK4rrO
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三、房屋交易中心过户、出产证估计也在2周左右: *{!Y_FrL
昆山二手房交易中心线下办事率低下、审批流程繁琐、过户周期过长等, $R1I(
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上述二手房交易市场存在的不良、不合理的、不合规、交易周期过长、交易流程繁琐冗重的现象,已经严重影响昆山二手房交易的健康、有序的发展。 mV$ebFco0
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一套二手房交易走正规流程交易完成没有3个月是办不成的。 qul#)HI
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房产黑中介屡屡让购房者在购房的时候经济损失巨大, ,_I
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银行放款周期过长增加了购房者和售房者的二手房交易的交易成本 bYnq,JRA
房产交易中心过户手续繁杂,审批流程复杂,也增加了房产中介、购房者、售房者三方的交易成本。 E)gD"^rex
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俗话说的好:安居才能乐业。 _>Raw
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以上的乱象将不利于昆山经济的高速发展。 nQjpJ
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第三章 >+P}S@
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昆山二手房屋交易流程 H@=oVyn/
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以昆山目前二手房交易流程为例: z'EQdQ)
6 dRhK+|
目前二手房交易一般流程的现状如下: 4]h/t&ppq
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先从看房开始吧, s5nw<V9$]
)!2@v@SQ
一、购房者寻找房源 b&:v6#i
1. 购房者寻找房源的几个途径: rexv)!J
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房屋交易平台发布的网站看到房源信息 :>0ywg
直接到房产中介门店咨询房源信息 yV(#z2|
亲朋好友介绍的房源信息 ,|:
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微信圈看到房源信息 y2jv84
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基本以上几个途径,一般在网站和直接上门店发现房源的购房者居多。
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看中了满意的房源之后,就到相关的房产中介门店咨询和委托。 .<%tu 0
IA2VesHb
1K#>^!?M
二、购房者购房时接触的第一人就是居间人,既房产中介 TEz;:* ,CG
I%YwG3uR
房产中介,顾名思义,就是帮助购房者达成买房的需求,但是某些房产经纪人往往违背了这个初衷。 ~T_|?lU`R
|]?f6^|4
1. 房产中介的责任、义务和收益: q`*.F#/4c
责任、义务和收益 >3!~U.AA'x
帮助委托人签订房屋居间合同,收取一定居间佣金,即中介费用。 Q,KNZxT,
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“合同法规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。 f .O^R~,
居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 =XR~I
居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确” @xWWN
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&
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g04^M(
当居间合同签订之后,不良中介就会钻法律的漏洞了,就会故意隐瞒房源信息,另外,法律规定的支付报酬是双方约定,没有一个明确的界限,如果某方违约,那么房产不良中介就会恶意收取超额的定金违约金, \CjJa(vV
EF)BezG5y
当购房者违约,或售房者违约,这里就会导致购房者或售房者资金受损,居间人会收取不合理的费用,因为是约定的,没法法律规定收取多少。 32ki ?\
P
tWIOy6`
当然,如果购房者违约,售房者不退定金,还需要支付违约金,如果售房者违约,需要返回定金,支付一定的违约金。 eFiG:LS7
50_[hC&C)
合同法规定的居间合同,并没有定义买卖双方在签订居间合同的时候的违约责任,另外,居间合同只是定义了委托人和居间人的责任和义务以及报酬,但是房产中介却要收取违约方的不菲的违约金。 <m-(B"FX
KQfWpHwfj
购房者到房产中介接触到了房产居间人,规范的房产居间人有责任有义务把购房者看中的房源介绍清楚,包括房屋权籍情况,使用情况,行情等 n41#
然后带购房者到房源实地考察看房,这个时候,不良中介就有会对房屋情况进行隐瞒,包括房源信息,房屋使用情况,房产权籍等,极大的增加了购房者的风险,但是购房者还被蒙在鼓里。 syX?O'xJ
~+\=X`y
购房者如果满意房源,下一步就是签订居间合同,房产中介安排双方见面. ^#R`Uptib
NY.Cr.}
>?^oxB"<Gc
三、购房者和售房者第一次见面 |S8$NI2
fI`Ez!w0
如果双方都满意的情况下,在居间人的撮合下,双方谈好了交易总价,需要 g{N}]_%Uh
签订居间合同,签订了《房屋居间合同》。 {)qr3-EM#
IW\^-LI.
这里第一次出现了钱。 3 yx[*'e$
sC3Vj(d!i
$ar^U
购房者需要支付给售房者定金,2万或3万,或5万,都有,没有个数。 ai<qK3!O
售房者接受购房者支付的定金。 sQgz}0_=)
X_78;T)uA
一般都是微信或支付宝转账。 g
*,O
a>v *
这一步,如果是正规的房产中介,购房者确定购房,售房者确定卖房,没有任何问题,可以继续走下。 d|R-K7 ~~
但是不幸的是, # xO PF9
如果购房者违约,或售房者违约,是否需要支付给双方违约金,合同法居间合同里面没有说明,但是真实情况是需要支付违约金。 i
f&bp ,
另外,因为签订居间合同,如果违约,需要支付给居间人违约金,这个就不合理了,合同法居间合同并没有说明买卖双方违约,需要支付违约金给房产中介,但是一般房产中介都会收取相应的违约金。 F3bTFFt
支付给居间人的报酬的前提是只有居间合同签订完成,委托人就需要支付给居间人报酬,作为居间人撮合合同的报酬,这个报酬可以约定,应该和违约没有关系。 ^Laqq%PI
aU6l>G`w
但是现实情况是只要双方有一方违约,那么违约方需要支付给另一方及中介违约金。 kZ5#a)U<
iy~h|YK;
按理说,这个阶段,不良房产中介没有行骗的可能,但是就是有房产中介给购房者挖坑,隐瞒房源信息,提供假的房源信息,诱导购房者继续走下去,获得更大是骗取首付款! KS
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四.购房者和售房者网签房屋买卖合同 1hw.gn*JK>
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在房产中介的带领下,买家和卖家到住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约系统签订房屋买卖合同。 s~OcL 5
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这里不过钱。 ]njNSn
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五.购房者支付首付款 cAN!5?D\
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双方在网签合同之后,购房者在约定的时间内支付首付款给售房者, }-fHS;/
一般的房产中介都会带双方到银行进行转账交易,进行资金的冻结。
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如果售房者出售的房源本身还有贷款,需要提前偿还,也可以拿购房者的首付款进行偿还。 )h@PRDI_
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注意,这里过钱,而且是巨款。 }.o.*N
L;0
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如果售房者、房产中介都是诚意卖房,规范做事,是没有任何问题的。 ]EHsRd
=@d#@
不幸的是, w1I07 (
lo!pslqsn
售房者欺诈购房者,卷款跑路,购房者将血本无归, XncX2E4E
不良房产中介和售房者合伙诈骗购房者的首付款,购房者将血本无归。 *+*W# de.
假房源,或房屋被查封,导致购房者的购房款血本无归。 x\'3UKQP+^
首付款由房产中介保管,房产中介也可能卷款跑路,购房者将血本无归。 g?80>-!bF
fNLO%\G~2
线下资金的交割,对于购房者来说,有极大的风险! poAJl;T
7RDmvWd-'?
目前房产交易市场,首付款99%都是线下成交,这个漏洞,正是被不良中介和假意售房者利用,造成购房者巨大的经济损失。 rQl9SUs
Stwg[K0<
MH#Tp#RG
以下主要涉及到银行和房产交易中心的审批效率问题 /wEl\Kx
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六.购房者办理购房贷款业务 xS UpVK
oh-EEo4,
购房者支付首付款之后,接下来,就需要办理贷款业务了, )y8Myb}
一般是房产中介带着双方到银行去办理贷款业务,需要买卖双方到场。 Dh4Lffy
这里购房者有可能也需要过钱了, B9|s`o)!
房产中介可能会告诉购房者,贷款很难办下来,需要增加一些贷款手续费才能下来,这个贷款手续费是需要购房者出的。 Pd+*syOM
D]_6OlIE#'
这个贷款审批过程漫长,1~2个月也是要的,有些会更长,周期过长,增加了 VHPqEaR
双方及房产中介的交易成本,增加了房屋成交的不确定性,时间也是成本啊。 }>M\iPO.]*
Z-lhJ<0/Pa
@U!&XZ]h
七.购房者和售房者到交易中心办理过户手续 LCSvw
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当银行贷款审批通过,房产中介就会通知双方到房产交易中心办理房产过户手续,双方必须都到现场,需要签字。 hdWV vN
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这个时候,不良的房产中介就会乘机要钱,不给钱不给办理房产证,也是有的。
2OpA1$n6
L~f~XgQ
这个时候,购房者可能也会出钱。 $(gL#"T
bM"?^\a&Q