开发区农民自建房搬迁一标段项目补偿实施细则
为推进开发区农民自建房搬迁一标段项目实施，维护被搬迁人的合法权益，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》《苏州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》《昆山市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（试行）》规定，结合调查登记和采样评估等情况，制定本细则。
一、搬迁范围
开发区原蓬朗区域范围内未列入往年房屋征迁计划的农民自建房属本项目房屋搬迁范围。
本项目共计搬迁房屋37户（具体被搬迁户详见附件，后续如有增加，参照本细则实施），建筑面积约15270平方米。
二、实施时间
自本实施细则公告之日起。
三、房屋搬迁部门和被搬迁人
房屋搬迁部门为昆山市住房和城乡建设局。昆山市住房和城乡建设局委托昆山开发区房屋征收实施中心承担本项目房屋搬迁与补偿的具体工作。被搬迁人为搬迁范围内土地和房屋的权属人。
四、搬迁补偿政策
（一）补偿方式
被搬迁人可以选择货币补偿，也可以选择产权调换，但下列情形除外：搬迁房屋附属物（指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物）不作产权调换。
货币补偿是指在房屋搬迁补偿中，以房地产市场评估价值为标准，对被搬迁房屋的所有权人进行货币形式的补偿，补偿后不再另行安置。
产权调换是指房屋搬迁部门提供用于产权调换的房屋与被搬迁房屋进行调换，计算价格后，结清差价。
（二）搬迁房屋的计户规则及房屋面积认定规定
按昆山市住房和城乡建设局（昆住建〔2013〕123号）文件规定执行。
1.计户规则
搬迁住宅房屋按以下规则计户：单位、个人住宅以房屋所有权证、不动产权证书登记的房屋计户；同一住宅房屋有多本房屋所有权证、不动产权证书的，按一户计。
2.房屋面积认定规则
被搬迁房屋的建筑面积按测绘面积认定；未经登记的建筑合法性，由房屋所在村（社区）结合实际情况，通过村民代表会议讨论后进行公示，公示七天无异议后，经村（社区）两委会讨论后作出认定。
（三）搬迁评估
1.被搬迁房屋评估价值时点
本补偿实施细则公告之日。
2.评估机构的选择方法
房地产价格评估机构由被搬迁人协商选定；协商选定不成，由房屋搬迁部门组织被搬迁人，通过投票决定方式确定，若超过50%的被搬迁人选择同一家的，视为多数决定；不足50%的，通过公开抽签方式确定。多数决定、抽签方式确定房地产评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。
3.被搬迁人对评估报告有异议的处理方法
被搬迁人对评估报告有疑问的，房地产价格评估机构应当作出解释说明。被搬迁人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起15日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。
房地产价格评估机构应自收到复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果发生变化的，应当出具复核报告；评估结果没有发生变化的，应当书面告知复核申请人。
被搬迁人对房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起15日内，向被搬迁房屋所在地房地产评估专家委员会申请鉴定。
受理房屋搬迁评估鉴定后，房地产评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，指派3人以上单数成员组成鉴定组，处理房屋搬迁评估鉴定事宜，并出具书面鉴定意见。
（四）补偿标准
1.被搬迁房屋的补偿
经采样评估，被搬迁农民自建住宅房类似房地产市场评估价格基数为：14580元/平方米。
2．搬迁补偿费、房屋临时安置补偿费等
（1）搬迁过渡方式。选择货币补偿的被搬迁人在搬迁期限内实行自行过渡的，房屋搬迁部门向被搬迁人支付临时安置费；选择房屋产权调换的，产权调换房交付前，房屋搬迁部门向被搬迁人支付临时安置费或者提供周转用房。
（2）搬迁费补偿标准。住宅房屋搬迁补偿费按被搬迁房屋合法建筑面积计算，具体标准如下：被搬迁住宅房屋40平方米（含40平方米）以下的，每户按500元发放；40平方米以上的，每增加20平方米（不足20平方米按20平方米计算），增加100元搬迁费。对住宅房屋被搬迁人按二次搬迁发放补偿费，但最高不得超过5000元。
（3）临时安置费补偿标准。以被搬迁住宅房屋的合法建筑面积计算，按每平方米每月14元发放，如每户每月不足1200元的，按1200元发放。选择货币补偿的，给予一次性发放6个月临时安置费；选择产权调换的，临时安置费发放到被搬迁人得到安置之月后顺延3个月为止。
（4）过渡期限。自被搬迁人完成搬迁（腾房交地）之日起，至得到安置之月止（以书面通知交房时间或公告交房截止日期为准），安置小高层住宅房屋过渡期限不超过30个月。
（5）非被搬迁人（住宅）的责任延长过渡期限的，从逾期之月起（除当事人另有约定的），搬迁部门按照下列规定对被搬迁人增付临时安置费：延长时间在12个月以内的，自延长之月起按每平方米每月28元发放临时安置费；延长时间超过12个月的，自第13个月起按每平方米每月56元发放临时安置费。临时安置费最高不超过每平方米每月56元。
3．搬迁房屋的停产停业损失费补偿标准
因房屋搬迁造成停产停业损失的，委托已经选定或确定的房地产价格评估机构根据房屋被搬迁前的效益、停产停业期限等因素评估确定。
（1）住宅房屋改为非住宅房屋用途、改变非住宅房屋用途的面积，按工商登记或备案面积认定，否则以实际经营面积认定；租赁经营的，以租赁合同上明确的租赁面积认定。工商登记、备案面积与租赁面积大于实际经营面积的，以实际经营面积认定。
（2）被搬迁人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，搬迁时不给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用途计算停产停业损失。但被搬迁房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续经营1年以上至房屋被搬迁时的，可给予一次性支付12个月停产停业损失补偿。
（3）补偿对象为被搬迁人。
4.搬迁房屋的奖励及补助
（1）搬迁房屋补偿奖励
产权调换方式的补偿奖励标准：搬迁住宅房屋的，按被搬迁住宅房屋的房地产市场评估价值（不含室内装饰装修价值）×18%（补偿奖励系数）给予一次性奖励。
货币补偿方式的补偿奖励标准：搬迁住宅房屋的，按被搬迁住宅房屋的房地产市场评估价值（不含室内装饰装修价值）×20%（补偿奖励系数）给予一次性奖励。
（2）住宅房屋搬迁奖励标准
在房屋搬迁部门公布的搬迁奖励期限内，被搬迁人签订房屋补偿安置协议并完成搬迁（腾房交地）的，第一个月内腾房的，每户奖励5万元；第二个月内腾房的，每户奖励2万元；超过二个月腾房的，不得享受奖励费。
（3）补助
按昆山市人民政府（昆政规〔2013〕2号）及昆山市住房和城乡建设局（昆住建〔2019〕192号）文件规定执行。
5.室内装饰装修的补偿
被搬迁房屋室内装饰装修价值，由经选定或确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
6.固定设施移装费的补偿
被搬迁人的电话（网络宽带）移机费、有线电视补偿费和原水电增容费、管道煤气气源建设费及安装费，按房屋搬迁时的实际价格给予一次性补偿。空调、电话（网络宽带）移机费按二次补偿。
五、安置用房
（一）产权调换房
1．本实施细则提供开发区栈泾竹苑、栈泾菊苑、蓬曦园B2区部分房屋作为产权调换房。
2.安置房源在搬迁现场公布，在搬迁过程中如有变化，根据实际情况再行调整。
（二）安置房定房规则
1.选购安置房面积指标：按被搬迁住房合法建筑面积（如被搬迁房屋住房建筑面积小于土地使用权面积时，按照核准的合法土地使用权面积计算）1:1.18的配置比例确定为被搬迁住宅房的安置房面积指标。
2.选购安置房套数：被搬迁人对照所提供的安置房户型，按选择的安置房总面积与安置房面积指标最接近的方式进行选购，其中蓬曦园B2区每户限购一套；被搬迁人签订《定房单》手续后，如有剩余安置房面积指标的视作自动放弃，同时对放弃的剩余安置房面积指标，可按住宅安置房类似房地产市场评估价格基数的2%给予回购奖励。搬迁农民自建住宅房屋时可选购自行车库（一户一个原则）。
3.安置层次：安置一套的，可在任意层次中选择；安置二套的，一套在1-5层中选择，另一套在6层及6层以上中选择；安置三套的，在安置二套的基础上，另一套可在任意层次中选择；安置四套的，二套在1-5层中选择，另二套在6层及6层以上中选择；安置五套或五套以上的，以此类推。
（三）安置房价格
1.经采样评估，住宅安置房类似房地产市场评估价格基数（6楼）为：蓬曦园B2区14469元/平方米；栈泾竹苑13965元/平方米；栈泾菊苑13965元/平方米。上述价格基数按照昆开办抄〔2013〕31号文件规定已在采样评估价格的基础上优惠5%。
2.上述价格不含层次差价和房屋维修资金，实际安置房价格以房屋搬迁部门公布的房源信息为准。
3.房价结算规则：用于产权调换房屋的价值和被搬迁房屋的价值在同一评估价值时点，分别计算价值后，结算差价。
六、补偿搬迁
搬迁部门应与被搬迁人在签协期内按照规定签订补偿安置协议。被搬迁人应在协议约定的搬迁期限内完成搬迁，并完成权证注销等相关手续后，将腾空的房屋移交给实施单位验收后拆除。
七、拟定的签约期限
自本实施细则公告之日起3个月内。
八、搬迁奖励期限
具体搬迁奖励期限待搬迁补偿实施细则公告后由搬迁部门在搬迁现场公布。
九、其他
（一）关于基本居住需求保障
按昆山市人民政府（昆政规〔2018〕1号）文件规定执行。享受基本居住需求保障对象的情况，应当在搬迁范围内公示7日，无异议或异议不成立的方能办理相关手续。
（二）优先享受住房保障的条件及处理方法
搬迁个人住宅的，被搬迁人符合我市住房保障条件的，由被搬迁人提出保障申请，经审核后给予优先住房保障。
（三）有关《规定》的公布
昆山市住房和城乡建设局《关于对昆山市市区房屋征收计户规则、房屋分类、面积认定等规定进行修订的通知》（昆住建〔2013〕123号）及大病、残疾、贫困、高龄等补助标准同时在搬迁现场公布。
（四）未尽事宜
本实施细则未尽事宜参照现行国有土地上房屋征收与补偿法规及昆山市、开发区相关政策文件的规定执行。
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