最新9月的房企50强拿地数据出炉,拿地总额环比下降24%,同比下降57.5%,再度腰斩。
而中指院的百城二手房价也继续下跌——
可是这两个月又降首付、又降利率、又简化交易、又资本市场支持房企、又放开限制……为什么这么多被媒体称为“利好”的政策,其效果远低于预期?我画了一张图来解释——
在这张图里,个人所关心的三大样——房价、教育、工作,与宏观所关心的三大样——谁来举债、财政收支、GDP任务都串联了起来。我把它分为了2个路径。路径1:从主要劳动力人口(20-54岁)开始,由于劳动力规模下降,当货币政策保持克制的时候,客观上导致了GDP潜在产出中枢下降,居民平均收入的增速又围绕在潜在产出附近,反馈到居民现金流压力陡增。居民现金流压力+主要购房人群(同样也是20-54岁)的减少,使得居民举债意愿和金额都开始下降——
也就是如黄奇帆书里所说,国内已经不需要那么多房产商了(匹配房地产需求的减弱)。所以房产商的爆累,本来就是时间问题。早在2012年citron就发布了对恒大的做空报告——
如不是政策端一直在“努力”托市,房价的泡沫出清早就会出现,也不会膨胀房产商的杠杆野心,最终导致现在的诸多烂尾和财富消失。
居民端不举债了,地产商也就无法购地,地方也就少了土地财政收入。
但过去多年,这块收入支撑了地方隐性债务的扩张,而隐性债务又流向了“运营”及“工资”。很多人都说地方离不开土地财政,这句话对了一半。
从主观上,有着这“快钱”工具,地方肯定不舍得夜壶。但客观上,它是有“上限”的。
你想,都已经叫它土地财政了,它的存在加重了居民部门的广义税负,一定会产生负面效应。
只是在早期阶段,你暂时看不见;而到了中后期,又戒不掉。
当地方“被动去隐债”(尽管他们说是主动)+土地收入腰斩,现金流压力变大。开始影响运营的工资支出和债务的再膨胀。
于是广义财政部门的降薪就来了,新增债务增速也出现了放缓。
于是地方部门的债务成为了宏观聚焦的重点。
为什么是地方部门,不是居民部门?
因为地方部门的债务如果不能持续再膨胀,那么基建投资(创造GDP)的能力就被制约,这又要导致宏观的整体债务率承压,并推演至汇率的弱化。
于是化债,是必须要做的。
地方的债务,大部分是金融机构和它们创造的影子银行资产,要化解地方的现金流压力,那么就要金融机构们降息。
但金融机构们这两年的净息差(利润空间)又已经处于极限低,靠自己再出血让利已不可能。
这个时候,对存款(金融机构的负债)降息是必然的。
本质上,就是对存款人变相征税,然后把这部分税归集在一起,去帮助地方债务支付利息。
所以我们看到给存量贷款人的降息总是不那么爽气。
也就是说,虽然存款降息、贷款降息同时发生了,但对于居民部门来说,总成本是增加了。
因为多了要替地方化债的任务。
我们知道居民的可支配收入,当然也包括利息收入,这一部分的收入减少,又再次恶化了部门居民的现金流。
并且由于地方现金流也紧张,挤出了保障支出(尽管他们说在增加,但它与国际对比仍然低太多了)。
有房贷的似乎略微轻松,但碍于就业市场预期,不会多增加“家庭生育投资支出”;而无房的存款收入又减少,保障又不够,于是对于生育率来说,也是挤出效应。
我们在这几年看到生育数量的大幅减少,它们会逐渐变为20年后的主力劳动人口(和主力购房人口)——
所以在路径1里,起点的一直推导,就让我们又回到了起点——
怎么使得他们不紧张呢?
如果只看总量,它们在人口减少期,是“矛盾的”。地方现金流,无论通过哪种方式来补充,都会影响居民现金流,而居民现金流少了,一定又会影响地方现金流。
这是循环。所以只能从“结构性”来换个思路。
20-54岁的人虽然少了,但全社会的M2货币+资产还在增多,所以要同时满足居民现金流、地方现金流都缓解压力,唯一的办法就是——
1) 劳动力群体(按人头算)减轻广义税负并增加收入的分配比例。这点之前文章解释过了,你拿到手的工资7千元,而单位为你付了1.4万元,单位又通过其他间接税被转走了一部分利润,所以你的劳动回报是不对等的。你没有拿到多余的钱,所以并不知道发生了什么。就像两个孩子,一个一直拿100元/年零用钱,不知道哥哥一直拿的是1000元/年零用钱。宏观就是那个分配的家长。
2) 资产群体(按资产算)增加广义税负并鼓励创造就业岗位的投资。只要岗位供给上来了,人们的收入就会提高,预期就会向上。
3) 增加对中低收入以及对劳动人群的保障,破除双轨制,改变地方的“追求GDP”和土地依赖。
4) 跳出债务陷阱——