2025年10月-12月，北京某街道一口气揭牌了38个“物业管理委员会”（简称“物管会”），并当场宣布：凡入住率不足50%、业主大会迟迟成立不了，或业委会任期届满的小区，一律由街道牵头组建物管会，代行公共管理职责，任期最长三年。
几乎同一时期，成都、长沙等地同步出台《物管会组建运行办法》，住建部内部会议更是传出风声：将以三年为周期，把全国30万个住宅小区的公共事务决策权，从“业主直选”逐步过渡到“政府监管+居民协商”的混合模式。
消息一出，舆论哗然！不少业委会忧心忡忡。
接下来业委会何去何从？
一、三十年“业委会实验”为何走到尽头？ 1991年，深圳天景花园成立全国第一个业委会，被视作“业主自治元年”。此后三十年，从《物权法》到《物业管理条例》，从“业主大会”到“招投标选聘物业”，制度设计始终围绕一个核心：让产权人说了算。
然而理想丰满，现实骨感。官方数据显示，截至2024年底，全国成立业委会的小区仅占住宅总量的46.7%，能正常履职的不到30%。“五难”长期困扰基层：
1、发起难：凑齐20%业主签名，跑断腿；
2、选举难：候选人常被物业或开发商“围猎”；
3、运作难：公共收益成了各方争抢的“唐僧肉”；
4、监督难：业主“沉默的大多数”，让《议事规则》几乎沦为废纸；
5、退出难：业委会上台后却拒绝换届，街道只能“干瞪眼”。
长期以来“一条腿长、一条腿短”的格局，不仅导致物业服务质价不符，更成为基层治理“最薄弱的一环”。北京市住建委在2025年政策解读中直言：“业委会制度设计存在先天缺陷，亟需补位机制。”
二、物管会横空出世：不是业委会2.0，而是“政府举托版”的业主大会 与业委会“自下而上”的选举逻辑不同，物管会采用“自上而下”的组建方式，充分符合国情。 物管会并非单纯的业主自治组织，而是由街道办事处、乡镇人民政府牵头组建，整合业主代表、居委会代表、物业企业代表，以及公安、城管等相关部门代表的多元协同治理平台。这种制度设计，从根源上弥补了业委会的短板。
《人民日报》2025年12月16日发布住建部
倪部长《推动房地产高质量发展》署名文章，笔者读后，敏锐捕捉到未来物业管理有三大任务，其中最关键最重要的一条就是党建引领、完善运行基层治理体系，那如何切实做到党建引领，完善基层治理运行体系？
即物管会构建的“政府引导、业主主体、物业负责、多方参与” 的治理新格局——这绝非对业主自治的否定，而是对业主自治的升级： 通过政府的适度介入，为业主自治提供制度保障和资源支持，避免自治走向“无序化” 或 “寡头化”。对于尚未成立业委会的小区，物管会可以代行业委会职责，解决 “治理真空” 问题；对于业委会运作规范的小区，物管会可以发挥协调作用，助力业委会更好地开展工作。
三、地方试点效果：矛盾降了，服务升了，业主“真香”了吗？ 北京朝阳：2024年首批120个物管会上岗，一年间12345物业类投诉下降38%，物业费缴费率平均提升11个百分点；
甘肃白银：2025年实现物管会全覆盖，老旧小区引进国企物业，政府通过“以奖代补”撬动维修资金归集率提升42%。
黄石下陆：作为物业纠纷高发区域，黄石下陆区曾因服务不均、权责不清，物业类投诉居高不下。2025 年，该区全面推行物管会制度，将街道、住建、消防等部门代表全部纳入物管会，建立“投诉闭环处理” 机制，这一机制让小区治理从“单打独斗” 变成 “合力攻坚”：2025 年元至 10 月，黄石下陆区物业管理类投诉较去年同期下降 48.94%，办理满意率提升至 98.17%。
九江浔阳区：2025年，九江推行物管会“联名公示”“联评共治” 制度后，试点小区（湖滨小区）物业投诉量平均下降 40%，物业费收缴率从 30% 跃升至 95%，业主满意度达 95% 以上。
”过去业委会‘一人’说了算，现在物管会‘五方合议’说了算，公共收益每月公示，任何工程改造都要开听证会，大家心里踏实多了。”北京市民张先生的话，道出了不少居民的真实感受。
笔者认为，从业委会到物管会，不是简单的“替代”，而是社区治理的 “迭代升级”。业委会完成了它的历史使命 —— 在特定时期唤醒了业主的自治意识，推动了物业行业的规范化发展。而物管会的大规模推行，则标志着我国社区治理进入了精细化、协同化、法治化的新阶段。 四、历史没有终点，只有迭代 从“单位大院”到“商品房小区”，从“开发商物业”到“业主自治”，再到“政府牵引自治”，中国住宅区治理正在经历第三场范式革命：
1.0阶段（1991—2007）：产权觉醒，业委会横空出世；
2.0阶段（2007—2025）：制度逐步完善，但却陷入“高门槛、低参与”的泥潭；
3.0阶段（2025— ）：物管会作为“过渡性治理平台”，在行政力量与市民社会之间搭起一座“临时浮桥”，通过行政适度介入，规范自治乱象，规范业主大会，毕竟，自上而下的民主才符合东方哲学。
笔者始终相信，物管会不是对业主自治的否定，而是对‘自治失灵’的救济和规范。
物管会，业委会，只是一个名字，对于真正想投身业主自治领域的人，每一个舞台都值得发光发亮。 当然，物管会制度的落地，我们同样需要警惕 “行政力量过度干预” 的风险。如何平衡政府引导与业主自治的关系，如何明确物管会成员的权责与监督机制，如何避免物管会沦为 “形式主义” 的摆设，这些都是未来需要不断探索和完善的课题。
结语
随着物管会制度未来全面铺开，我们有理由期待，未来的社区将不再是“物业与业主的战场”，而是各方主体协同共治的 “共同体”。而业委会，作为社区治理史上的重要一页，也将以其历史贡献，为新时代的治理创新留下深刻的注脚。
那一刻，人们会明白：业委会没有失败，它只是需要一次“重启”；物管会也不会永驻，它只是黑夜里的“守夜人”。中国小区治理的真正主角，终究还是那个最古老的词汇——业主自己。
作者：木头弟
原创链接：
https://mp.weixin.qq.com/s/STc813pIKYRgMx_Z_ooeZA [ 此帖被昆山市物协在2025-12-23 19:04重新编辑 ]
