【业标镇管】昆山花桥经济开发区嘉宝梦之晨花园小区（住宅）物业服务公开招标公告
一、招标项目名称昆山花桥经济开发区嘉宝梦之晨花园小区（住宅）物业服务二、招标项目概况昆山花桥经济开发区嘉宝梦之晨花园小区（住宅）位于花桥镇金捷路86号，总建筑面积为260000平方米。建筑类型为：多层住宅、小高层住宅、商铺已全部开发完成。项目可收费建筑面积为196200平方米（其中：高层住宅196200平方米）。三、招标单位江苏昆山花桥经济开发区嘉宝梦之晨花园小区第一届业主委员会四、报名时间和地点1.时间：2026年5月11日上午9:00至2026年5月17日下午16:00前；2.地点：昆山市寰庆路1689号办公楼8号房三楼五、招标文件领取地点及费用1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市寰庆路1689号办公楼8号房三楼；2.现场领取招标文件时，需缴纳500元材料费。六、投标申请人需具备的条件1.投标人应是在中华人民共和国境内（不包括香港、澳门及中国台湾地区，简称“中国境内”）依法注册成立，经营范围含物业管理。合法注册的独立企业法人，具有独立承担民事责任能力，具有独立订立合同的权利，注册资本在1000万以上。2.投标人未处于被列入严重违法失信名单（黑名单）状态，以国家企业信用信息公示系统（[url][urlend1]）查询的公开信息为准；未被列入中国政府采购网严重违法失信行为名单。3.管理实绩要求：苏州、昆山范围内有在管物业服务项目不低于5个（每个物业服务项目总建筑面积均不低于10万平方米，至少有3个总建筑面积不低于25万平方米的项目，2020年至今有两个省优或苏优项目。4.物业服务人在昆山范围内在管住宅项目物业服务质量近三年内(2023年至今) 列入过昆山市住建局发布的问题项目(原黑榜)的，不得报名参与投标。5.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有3年以上管理经验，大专学历及以上，持昆山物业服务项目经理三级证书及以上或苏州市物业项目经理培训证书（三级）及以上，年龄30周岁至45周岁。6.曾在本项目管理过或曾被本项目业主大会解聘的物业服务企业或法人股东等实际控制参股或者控股企业存在关联关系的企业不能参与本项目投标。七、本小区的物业服务内容要求：1.嘉宝梦之晨花园小区物业服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准》（昆发改〔2020〕64号）执行，等级标准示范如下：2.物业服务收费标准：3.停车费：本小区机动车停车费收费及划分，以物业服务人实际收取到账的停车费金额为唯一核算基准，具体收费标准如下：（一）地下车位的收费标准：地下车位租赁费按120元/月·辆，其中物业收取的车位管理费为40元/月·辆，剩余80元/月·辆归业主公共收益。地面车位按照临停收费，地面临停按政府文件规定收费。（二）本小区地面机动车停车费和临时停车费分配规则：以实际收取的停车费总额为核算基准，70%归属全体业主（纳入小区公共收益）；30%归属物业服务人（作为停车管理成本与服务补贴）。4.重新选聘新物业服务人后小区部分公共收益分配：利用业主的共有部分产生的公共收益，扣除必要的合理支出后70%纳入小区公共收益专有账户，剩余部分补贴物业服务人。5.不参与分成项目（全额归业主）已入驻本小区的快递驿站管理费、旧衣服回收管理费，属于小区公共收益，不纳入物业服务企业任何分成、不抵扣物业服务费，不计入物业服务成本，100%归全体业主共有。6.重新选聘新物业服务人的服务要求：（1）物业服务人拟派驻在本小区的物业工作人员按服务等级配置，需满足服务需求，由物业服务人在投标文件（商务标）中体现。（2）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。（3）本项目物业服务费结算方式实行费用包干制。物业服务人按合同约定标准收取固定物业服务费，服务周期内实行自主经营、自负盈亏。物业日常管理、人员薪酬、公共能耗、保洁绿化、秩序维护、共用设施设备日常小修养护等全部基础物业服务成本，均包含在包干物业服务费之内；服务结余归物业服务人所有，经营亏损由物业服务人自行承担，招标人及全体业主不另行承担基础服务范围内的其他费用。（4）业委会根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房。（5）物业服务企业拟派驻在本物业服务区域的物业服务人员需根据服务内容及标准进行配置，满足服务需求，具体人员配置应在物业服务合同中体现；聘用退休人员需缴纳意外保险，其他物业工作人员合法用工；拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控室值班人员、项目经理、财务等）需持证上岗。（6）物业服务企业应承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其它项目，在管期间未经业主委员会同意不得随意调动。根据物业服务区域物业服务的实际情况，业主委员会有权要求物业服务企业调整项目经理。（7）物业服务人承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（电梯、消防设备等需聘请专业公司进行维保）。 （8）物业服务人承诺无偿带资入驻本小区，自愿投入专项提升资金人民币50万元（人民币伍拾万元整），全部专款专用于小区整体居住品质优化提升工作，此费用请于中标公示期满十四个工作日内一次性转入嘉宝梦之晨花园小区公共收益专有账户。做到资金流向清晰、用途明确、时间可追溯，全程接受业主及业委会监督。自2026年双方正式签订物业服务合同之日起，按整改方案逐项分期投入使用，所有专项改造工程及资金全额投入工作，须于2027年6月30日前全部施工改造完毕（详细见小区选聘新物业服务人方案）。（9）中标物业服务人须承担第三方招标代理费35000元、业主大会征询费58200元、物业服务质量评估费（以实际为准，没有发生就忽略）及物业设施设备承接查验费（以实际发生金额为准）等。（10）中标候选人应当在中标公示期满七个工作日内缴纳履约考核保证金人民币30万元，业委会收到足额保证金后可核发中标通知书。逾期未足额缴纳的，视作自动放弃中标资格，招标人按开标时得分名次递补。（11）中标物业服务人不履行以上各项条款的视作自动放弃本小区的物业服务工作，选聘人不承担任何责任，可以按此方案重新选聘新物业服务人。物业服务人已支付使用的各项费用将不再退还。（12）为营造和谐融洽的小区居住氛围，夯实物业与业主双方沟通协作基础，推动小区物业服务长效良性发展，现明确规定：物业服务企业须在每一届业主大会任期内，无偿出资人民币20000元，专项用作本届业主大会召开相关工作经费，相关工作经费，请及时汇入小区公共收益专用账户。具体约定：本届需于2027年10月15日前足额缴纳共建经费20000元；下一届需于2030年10月15日前足额缴纳共建经费20000元。上述资金实行专款专用，仅限用于业主大会会务、投票组织等相关开支，助力共建物业与业主良性和谐的居住环境。（13）物业服务人需每半年向业委会提交工作计划及工作报告。报告内容应包括服务履约情况、业主诉求响应进展、设施设备维护状况、公共收益收支明细及下阶段改进措施，并附相关佐证材料。业委会有权对报告进行质询并提出整改要求，物业服务人须在十五个工作日内书面回复落实情况。（14）不得擅自涨价,不得挪用公共收益和公共维修基金。7.重新选聘的物业服务合同期限：物业服务合同期限拟定为：3+2模式（3年合同期+2年合同期）。中标物业服务人向业主收取物业服务费的期限自实际交接之日起算。合同期第三年结束前五个月，业委会再次组织业主对物业服务人进行物业服务质量考核（考核方案提前在小区内公示），考核合格后物业服务合同继续履行至约定期限；如考核不合格，业委会有权单方解除合同，按此方案重新选聘物业服务人。 合同期内项目出现重大事故（管理不当造成），无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人应按此选聘方案重新选聘新物业服务人。8.其他（1）本次招标的内容、要求等以形成书面文字的招标文件为准，投标人对招标文件中未明确、述及的自行作出的推论、解释和结论等，招标人不承担相关责任。（2）如果投标人没有按照招标文件要求提交全部材料，或者没有对招标文件作出实质性响应（所谓实质性响应是指符合招标文件的所有要求、条件），潜在的投标风险由投标人承担。（3）招标人和投标人在招、投标活动中负有遵守法律法规、接受物业行政主管部门监督管理、履行合同约定等各项义务。（4）中标物业服务企业不履行以上各项条款的视作自动放弃该小区的物业服务，招标人不承担任何责任，可以按照选聘方案重新选聘新物业。中标（承接）物业服务企业已支付使用的各项费用将不再退还。（5）双方一致同意，将下列情形列入本合同物业服务人（乙方）免责范围，因下列不可归责于乙方事由造成相关损失的，乙方不承担赔偿责任：① 因台风、洪水、地震、极端气象等不可抗力因素所造成的一切损害；② 因**、抢劫、恶意破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等第三方违法犯罪行为导致的损害；但损害系由乙方故意、重大过失或履职不当造成的，乙方不得免责；③ 因物业建筑本体、设施设备自身固有设计瑕疵、自然老化缺陷所引发的损害；④ 因甲方、业主、物业使用人或第三方主体故意、过失行为所直接造成的损害；⑤ 业主及物业使用人专有部分范围内发生火灾、盗窃等事故产生的相关损害；⑥ 本小区共用部位、共用设施设备发生自然损耗、老化或第三方人为损坏造成的损害；但因乙方日常管护缺失、故意或重大过失导致的损害，不在免责范围内；⑦ 停车场停放车辆车身受损、车辆失窃及车内财物遗失损毁等损害；合同另行约定乙方承担专属保管责任的除外；⑧ 其他法律规定或客观上不可归责于乙方原因所造成的损害。特别注明：业主、物业使用人逾期延迟缴纳物业服务费，属于业主个人履约问题，不可归责于甲方（业主委员会/全体业主），乙方不得以此为由减免服务义务、降低服务标准或主张免责。八、投标申请人资格确定1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州*通*估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查,确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。2.本次招标采用公开招标的方式选聘新物业服务人。3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州*通*估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。入围说明：（1）符合报名条件的报名单位满3家不超过5家，全部入围参与竞聘。符合报名条件的报名单位超过5家，以昆山市2025年上半年度物业服务企业信用等级评定的信用分从高到低依序前五名入围。新成立、新备案或者在昆无在管住宅物业服务项目的物业服务企业无法参加信用评价工作的，信用评分按照计分周期内所有企业信用评分的平均分计算。（2）报名符合选聘要求的物业服务人不满3家的，选聘人按选聘方案重新发布选聘公告，第二次报名符合选聘要求的物业服务人仍不满3家的，业委会可以以协议方式选聘物业服务人。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。5.评标小组组成：评标委员会由业委会从市物业协会的评标专家名册中随机抽取的评标专家4人和业委会成员1人组成。开标见证人：招标人推举代表2人，监委会2人。6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。附加分：(1) 物业单位通过 ISO001 体系认证的加1分（有效期内）；(2) 物业单位有党支部的加2分；(3) 招标人对入围单位进行评估，可以给优秀的投标人加2分推荐分。7.中标人的确定：评审委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人。排序在前的中标候选人为中标人，与代表业主大会的业主委员会签订物业服务合同。如排序在前的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行物业服务合同，业主委员会可以依序确定其他中标候选人为中标人。8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。九、投标申请人资格审核时需提供的材料1.经年审合格的《营业执照》副本复印件（需加盖公章），经营范围须明确包含物业管理服务。2.提供法定代表人身份证正反面复印件（加盖公章）；若由授权代理人办理投标事宜，需同步提交法定代表人亲笔签署或者加盖法人章的《授权委托书》原件，代理人身份证复印件（加盖公章）。3.拟委派项目经理需提供：昆山物业服务项目经理三级证书及以上或苏州市物业项目经理培训证书（三级）及以上；个人简历（含从业履历、同类项目管理经验及业绩证明）。4.提供符合招标要求的相应证明材料，所有材料复印件均需加盖投标单位公章并装订成册；外地企业须以总公司名义参与投标，所有文件均需加盖总公司公章，分支机构或关联公司文件无效；申请报名材料缺失任一要件或不符合格式要求的，视为无效投标。文件递交后不得修改或补充，否则招标人有权拒绝受理。十、联系事项：招标单位：江苏昆山花桥经济开发区嘉宝梦之晨花园小区第一届业主委员会招标单位联系人：业委会 联系电话：19261357529招标代理公司：苏州*通*估咨询有限公司招标代理联系人： 程斌 联系电话：0512-57793238招标监管部门：昆山花桥经济开发区金城基社区：0512-50118110 昆山花桥经济开发区物业管理办公室：0512-57608685
江苏昆山花桥经济开发区嘉宝梦之晨花园小区第一届业主委员会
2026年5月11日
