【业标镇管】昆山市千灯镇裕花园一期小区物业管理公开招标公告
一、招标项目名称：昆山市千灯镇裕花园一期小区物业管理
二、招标项目概况：昆山市千灯镇裕花园一期小区位于昆山千灯镇汉昆路518号，总建筑面积为：308496.46平方米。建筑类型为：高层住宅、商业。项目总可收费建筑面积为244437.54平方米。 三、招标单位：昆山市千灯镇裕花园一期第一届物业管理委员会 四、报名时间和地点： 1.时间：2026年 9 月 20 日上午9:00至2026年 9 月 28 日下午16:00 前； 2.地点：昆山市紫竹路699号保利大厦14楼1401室。 五、招标文件领取地点及费用： 1.入围物业企业领取招标文件地点：昆山市紫竹路699号保利大厦14楼1401室； 2.现场领取招标文件时，需缴纳500元报名费。 六、投标申请人需具备的条件： 1.依法注册登记，具有独立法人资格；提供在有效期的营业执照（副本）复印件，经营范围含物业管理； 2.在“信用中国（[url][urlend2]）”网站专项查询中，未被列入重大税收违法失信主体及失信被执行人名单；被列为昆山市级挂牌督办消防安全重大风险隐患单位且未完成整改销案工作，则不得参与投标； 3.管理实绩要求有：昆山市域内有在管住宅项目（业态含高层建筑）且单个项目物业服务区域内建筑总面积15万平方米及以上； 4.近二年（2024年第二季度至今），昆山市域内所管住宅项目在《昆山市住宅小区物业服务项目“晾晒”考核办法 （试行）》考核中被列为“问题项目”（原“黑榜”）的物业服务人不得报名参与投标； 5.物业服务人需在《昆山市物业服务企业信用等级评定》中被评为甲级的物业服务企业（以报名时最新公布为准）； 6.拟派驻项目经理要求：拟任小区经理有5年以上住宅管理经验，大专学历及以上，持昆山市或苏州市三级项目经理证书及以上，年龄30周岁至55周岁； 7.投标人可以单独投标，也可以组成联合体投标。单独投标人应具有独立法人资格，持有有效营业执照，注册地位于苏州大市行政区域内或已在昆山注册子公司的外地企业。采用联合体投标的，联合体组成仅限于母公司与其全资子公司之间组成，不接受其他形式的联合体。且联合体牵头人须为在昆山市注册并具有独立法人资格的企业，其母公司应直接持有联合体牵头人100%股权。联合体牵头人可共享母公司的业绩、荣誉及信用评定。（本条所称母公司与全资子公司，是指母公司直接持有子公司100%股权的独立法人企业，不包括分公司、控股子公司、参股公司及其他关联企业）。 七、选聘物业服务人服务标准、内容： 1.依据（昆发改〔2020〕64号）文件，本项目物业管理服务内容、标准参照《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准》执行，具体服务内容详见（昆发改〔2020〕64号）文件或物业服务合同，等级标准如下： 2.选聘物业服务人的收费标准： （1）物业服务费的结算形式为：包干制； （2）物业服务收费标准：依据《前期物业服务合同》《关于公布昆山市普通住宅物业公共服务分类分项分级标准及政府指导价标准的通知》（昆发改〔2020〕64号）文件及“质价相符”原则，原公共服务费与代收代交费用合并，总收费标准不变）： 注：物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。 3.停车费： 本小区汽车停车费具体收费标准如下： （1）临停车辆：临停收费30分钟内免费，31-60分钟收费2元，1小时以上-24小时3元-业主、5元-非业主；（24小时最高收费业主3元、非业主5元）； （2）地库车位：汽车停放管理费60元/月/辆； （3）人防车位：汽车停放管理费60元/月/辆+车位租金60元/月/辆； 地库车位及人防车位管理费由物业服务人收取，主要用于地库及人防设施的日常管理及日常维护支出。人防车位租金专款专用，依法用于人防设施的维修改造，如后续政府主管部门制定具体规定的则按政府规定执行。 4.选聘新物业服务人的其他要求： （1）选聘新物业服务人后小区公共收益分配： 1）利用业主共有部分产生的收入扣除法定税金等合理成本之后的收益（包括①利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收益；②利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙、道闸，以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置广告所得的收益；③利用业主共有的物业服务用房、架空层等公建配套用房或场地进行租赁或者引进自助售卖机、快递柜等进行经营产生的收益；④公共收益利息收入；⑤相关单位支付的归全体业主的违约金、赔偿金、旧设施设备残值等；⑥其他依法属于全体业主的收益等）全部归属于本小区全体业主。 2）归属于本小区全体业主的公共收益转入公共收益管理账户，名称为“昆山市千灯镇千灯裕花园一期公共收益”；公共收益使用和监管按《市政府办公室关于印发昆山市住宅区公共收益管理实施细则的通知》昆政办发【2025】12号规定执行，按季度公示，接受业主监督。 （2）物业服务人拟派驻在本小区的物业工作人员按服务等级配置，需满足服务需求，由物业服务人在投标文件（商务标）中体现； 注：秩序维护人员40周岁以下的人数占秩序维护人员总数的50%以上；保洁人员及绿化工年龄不超过 60 周岁（聘用退休或超龄人员需缴纳工伤保险及商业保险）；其他物业工作人员合法用工。 （3）本项目物业服务项目公共部位整改要求： 1）根据苏府办【2024】76号文要求，结合小区实际情况需物业服务人在投标文件中提出电动自行车消防安全管理相关措施和方案。 2）每年应不少于一次聘请物业行业专家对小区物业服务质量进行评估，针对评估报告中反映的物业服务问题物业服务人应及时加以改善，评估费用由物业服务人承担。 3）电梯梯控管理不得与物业服务费缴纳进行绑定，物业服务人需通过提升服务质量、优化服务的方式，提高物业费收缴率； 4）本项目设备设施目前状况及整改要求：小区的设备设施目前的运行状况由投标物业服务人现场踏勘核实，并在投标文件（商务标）中作出整改方案；后期可根据承接查验报告作出调整。注：用于设备设施整改修复的资金（不少于人民币20万元）由投标物业服务人在投标文件（商务标）中体现，物业服务人需注明投资的资金明细；整改修复期限由物业服务人与招标人协商；中标物业服务人的投资资金由招标人监督实行专款专用，按整改方案实施，招标人负责审核审批与竣工验收。投资资金用完未完成的整改项目由中标物业服务人与招标人协商。 （4）物业服务合同期内物业费维持不变，如需调整必须经过业主大会表决通过。 （5）招标人根据小区实际情况及管理需求向物业服务人提供相应的物业服务用房，物业用房的办公环境由物业服务人根据工作需求自行装饰装修，费用由物业服务人自行承担。 （6）物业服务人拟派驻的专业工作人员（维修电工、消控员、项目经理等）需持证上岗。 （7）物业服务人承诺本项目的项目经理为单独委派，不得同时兼任其他项目，在管期间未经招标人同意不得随意调动。 （8）物业服务企业应承诺本项目为公司直接管理项目，合同期内不得将项目整体转包、发包或转让其他公司、个人挂靠管理（特种设备、消防设施设备等需聘请专业公司进行维保）。物业服务企业应承诺聘请取得电梯安装（含修理）许可的单位进行电梯维保，费用标准不得低于500元/台/月（单次更换配件金额在500元以内的，由维保公司免费更换；聘请具备消防设施维护保养资质机构的费用标准不得低于0.5元/平方米（含定期检测费）。 （9）物业服务人需每半年向招标人提交工作计划及工作报告。 （10）物业服务人须承担第三方招标代理费及本次业主大会咨询费等相关费用。 （11）为保证本小区物业管理服务不断档，原物业服务人（昆山国瑞物业管理有限公司）于2026年9月9日退场后由镇人民政府按照规定委托国有物业服务公司（昆山金千灯物业管理有限公司）提供应急代管服务;代管期为2026年9月9日至中标物业服务人接管之日。中标的新物业服务人在正式进场后，先行全额承担代管期间所产生的全部费用(含代管期间物业工作人员的工资、社保公积金、项目日常开支、代管期间管理费、代管期间改造投资费用等，支出约43万元/月，具体以昆山金千灯物业管理有限公司提供凭证为准)。中标物业服务人接管项目后30个工作日内与昆山金千灯物业管理有限公司对上述代管产生的费用进行核算并转账至昆山金千灯物业管理有限公司指定账户。代管期内的物业服务费等费用由中标物业服务人依据收费标准向业主收取，不足部分由中标物业服务人承担。 （12）本项目合同期内物业服务质量考核被昆山住建局评为“问题项目”的，第一次罚5000元，第二次被视为根本性违约，招标人有权召开业主大会会议解聘物业服务人（招标人及业主不承担任何违约及赔偿责任）。 注：在物业服务合同期间内，物业服务人不履行以上各项条款的，由招标人督促整改，逾期不整改的，招标人有权召开业主大会会议解聘物业服务人，业主大会和招标人不承担任何违约责任；由物业服务人承诺出资（投标时如有）用于小区设施设备整改的费用已发生的不予退还。 5.本次选聘新物业服务人后的物业服务合同的签订： （1）物业服务合同按表决通过的文本签订并执行。 （2）物业服务合同期限为3年。合同期内因物业公司管理不当造成项目出现重大事故，无需再次召开业主大会表决，合同自动终止，招标人可按此选聘方案重新选聘新物业服务人。 6.免责条款 同意将以下条款列入物业合同中物业服务人（乙方）免责条款中： （1）天灾、地震等不可抗力的事由所致的损害； （2）**、抢劫、破坏、爆炸、火灾、刑事犯罪等违法行为等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限； （3）因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害； （4）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害； （5）甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害； （6）本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限； （7）停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害；但依照物业合同约定承担保管责任的，不在此限； （8）除上述各款外，其他不可归责于乙方之事由的。 注明：业主、物业使用人延迟缴纳物业费不可归责于甲方。 八、投标申请人资格确定： 1.各申请投标单位必须于投标报名截止时间前将投标申请人所具备条件的证明材料送至苏州物立方物业服务评估咨询有限公司，报名截止后由招标人进行资格审查，确定有效报名的投标申请人。报名日期截止后递交的报名材料一律不再接收，视作自动放弃。 2.本次招标采取公开招标的方式。 3.公开招标方式：选聘新物业服务人的招标工作招标人委托第三方公司（苏州物立方物业服务评估咨询有限公司）组织实施，招标过程中的费用由第三方公司先行垫付，由中标物业服务人承担。 4.物业企业符合条件的均可主动报名参加。 入围说明： （1）本次公开招标入围参与投标的物业服务人为3至5家； （2）符合报名条件的物业服务人为3至5家的则全部入围参与投标； （3）符合报名条件的物业服务人大于5家的，由招标人及业主代表（招标人将以公告形式接受业主报名，业主代表总人数不超过12名，多于12名的由报名业主协商解决，协商不成的通过抽签方式确定）对报名物业服务人含高层建筑的在管住宅项目进行实地考察。由招标人及业主代表投票表决，确定5家入围企业。参评项目由报名物业服务人自行申报所有昆山市域内含高层建筑的在管住宅项目，由业主代表抽签确定； （4）报名符合招标要求的物业服务人不满3家的，招标人按选聘方案重新招标，第二次招标报名符合招标要求的物业服务人仍不满3家的，招标人可以以协议方式选聘物业服务人（如协议选聘不成功，招标人可适当修改选聘方案中的招标条件和要求，经公示后再次招标，不再对修改部分召开业主大会表决）。开标时合格的投标人未超过3家的，招标人应依法重新招标。 5.评标小组组成：评标委员会由4名评标专家及招标人推荐业主代表1名共5名组成，评标专家由招标人及业主代表2名从昆山市物业服务管理协会评标专家名册中随机抽取；开标见证人：业主代表2或3人，区镇物业办1人，社区1人。 6.评分标准为：信用分30分（30分*信用分%，以开标时最新公布的《昆山市物业服务企业信用等级评定》信用评价分为准）、商务标30分、技术标30分、答疑分10分。 7.中标人的确定： （1）评标委员会根据开标结果推荐3名排序在前的合格中标候选人。 （2）召开业主大会会议由全体业主对3名候选人进行表决产生最终中标物业服务人；如3名候选人中有放弃或者因不可抗力退出业主大会表决的，则由剩余的候选人参加业主大会的表决，退出的名额不再增补。 （3）如业主大会表决结果未有候选人得票占比达到法律法规要求的，由开标得分排序在前的候选人中标（退出业主大会表决的候选人除外）。 8.已获取投标资格的投标人，无故不参加投标的，投标保证金不予与退还并将相关情况报送到行业主管部门，进行惩戒。 九、投标申请人资格审核时需提供的材料： 1.《工商营业执照》（经年审合格）副本复印件； 2.法定代表人身份证复印件。如属法定代表人授权的需提供法定代表人委托书原件及代理人身份证复印件； 3.提供拟委派项目经理近3个月的社保证明、资格证书（证书原件需带到报名现场备查）及简历； 4.提供符合招标要求的相应证明材料。所有复印件需加盖报名单位公章，并将以上资料装订成册，上述资料有任何一项缺漏的，将视作不合格投标申请人。 十、联系事项： 招标单位：昆山市千灯镇裕花园一期第一届物业管理委员会 招标单位联系人：袁 斌 联系电话：0512-55155281 招标代理公司：苏州物立方物业服务评估咨询有限公司 招标代理联系人：刘晓慧 联系电话：18014881139 招标监管部门：昆山市千灯镇日知社区居民委员会：0512-55155289 昆山市千灯镇党建工作办公室：0512-36881410
昆山市千灯镇裕花园一期
第一届物业管理委员会
2026年9月18日
（来源：苏州公共资源交易网、苏州市公共资源交易平台）
