一、事实为证：昆山商超 Mall 的生存困境已成常态
判断商超 Mall 是否该继续建设，最直接的依据便是现有商业体的经营实况。在昆山，这张 “生存图景” 早已布满凋零的痕迹。
老牌商超的退场成为常态。曾承载不少昆山人购物记忆的乐购超市吉田店，在被华润万家收购后，因周边商业体密集涌现、消费分流严重，最终没能抵御经营压力，已于数年前彻底停业，如今原址早已换了业态。而 2011 年开业时年销售额近 2.5 亿元的百盛，也曾是城中商业地标，但随着万象汇、金鹰等新兴综合体的崛起，其缺乏特色的经营模式逐渐失去竞争力，2019 年便黯然关店，即便后续有新主体接手，也难复当年风光。夜昆山虽依托夜市经济勉强维持，但受周边商超分流影响，客流波动极大，商户更迭频繁，早已不复初期热闹景象。
连锁品牌与区域商厦同样难逃困境。城南原弥登城商场转型为经开万达后，虽有连锁品牌加持，开业初期迎来短暂兴旺，但很快便因 3 公里辐射范围内聚集了 3 家大型商超，而该区域常住人口不足 10 万，陷入客流争夺战，如今商场内 “旺铺转让” 的告示随处可见，部分楼层空置率已超 40%。城北万达的境遇与之类似，周末客流尚可，但工作日多数门店门可罗雀，餐饮区午市上座率不足三成。昆城广场虽凭借核心区位保持着一定客流，但相较于开业初期，销售额已连续两年下滑，为吸引顾客不得不持续推出低价促销活动。城中、城北及城东萧林路的老牌商厦更是雪上加霜，在新兴商业体的冲击下，客流与销售额持续萎缩，部分商厦甚至缩减了开放楼层，仅保留底层的超市与餐饮业态勉强支撑。
更令人唏嘘的是港龙城市商业广场的命运。这座建筑面积超 10 万平方米的商业体，因建设前未充分评估周边消费承载力，开业后便陷入经营困境，商户入驻率长期不足 50%。2020 年后更是因资金链断裂，出现商户搬离、拖欠业主租金等问题，1600 余户小业主面临投资失败的窘境，最终只能通过 “执行转破产” 程序寻求解决，成为商超盲目建设导致 “一地鸡毛” 的典型注脚。
二、逻辑可循：供需失衡催生内卷，伤害终及普通人
昆山商超 Mall 的困境，根源在于 “供需错配” 的硬伤。正如 “方圆 1 公里 3 万消费群体却建 2 家以上商超” 的现象，当商业供给远超消费需求，内卷便会随之而来，且这种伤害最终会层层传导至普通人。
过度建设必然引发恶性内卷。截至 2025 年，昆山常住人口约 200 万，却已建成运营大型商业综合体超 30 个，总建筑面积突破 400 万平方米，较 2015 年增幅达 167%，而同期人均可支配收入增幅仅 115%。商业面积增速与消费能力增长的严重脱节，让商家不得不陷入 “三卷” 循环：卷价格时，超市将蔬菜、鸡蛋等民生商品降至成本线以下搞促销，看似实惠实则难以为继；卷成本时，商场缩减保洁、安保人员配置，导致购物环境变差，超市则通过减少冷链投入降低成本；卷质量时，部分商户为控制开支，甚至采购临期商品或劣质食材。这种无序竞争打破了正常的商业生态，形成 “谁先停手谁先死” 的恶性循环，最终让整个行业陷入低效发展的泥潭。
消费者看似能获短期实惠，实则终将承受长远伤害。正如专家所指出的，短期价格战或许能带来低价商品，但长期来看，成本压缩必然导致服务与质量缩水。在昆山部分商超，已出现收银台排队时间变长、生鲜商品新鲜度下降、售后响应迟缓等问题。更严重的是，当中小商超因亏损倒闭后，存活的少数商家可能形成区域性垄断，反而拥有定价主导权。此前昆山某区域因 3 家社区超市倒闭，仅剩的一家超市便将部分日用品价格上调 15%，消费者虽有不满却别无选择。同时，商业体倒闭造成的资源浪费，最终也会通过税收、就业等渠道间接传导给社会大众 —— 闲置的建筑空间、沉淀的投资资金，以及失业的服务人员，都是过度建设的隐性成本。
值得警惕的是，即便是看似成功的案例，也暗藏过度竞争的风险。奥乐齐昆山首店开业单日销售额破 110 万，大润发昆山店焕新后日销达 575 万，但这背后是更多中小商超的客流被严重分流。数据显示，2024 年昆山 38.2% 的超市企业实现销售正增长，但净利润率超过 3% 的不足 15%，多数企业在微利与亏损边缘挣扎，这种 “少数亮眼、多数惨淡” 的格局，正是过度建设的直接后果。
三、破局之道：控数量、优环境远比盲目建设更重要
商超 Mall 的核心价值在于服务消费需求，而非单纯的数量堆砌。从昆山的实践来看，破解困局的关键不在于继续新建，而在于控制总量、优化生态。
科学规划是避免过度建设的前提。昆山已出....台的《昆山市商业网点布局规划 (2035)》提出构建 “1+3+14+N” 四级商业体系，通过梯度布局实现消费需求精准匹配，这一思路值得推广。商业体建设必须建立在严格的人口测算与需求评估之上，对于 “方圆 1 公里 3 万消费群体” 的区域，应明确商业体数量与规模上限，避免重复建设。同时，需建立商业体建设预警机制，当某区域商业密度达到阈值时，暂停新增项目审批，从源头上遏制供需失衡。
提升质量与特色是摆脱内卷的核心。存活下来的优质商业体早已证明，差异化才是破局关键。昆山金鹰通过强化高端美妆与轻奢品牌优势吸引高净值客群，招商花园城聚焦社区家庭消费场景，这些案例都说明，商业体不必追求 “大而全”，而应在 “专而精” 上做文章。正如奥乐齐通过精简 SKU、构建区域供应链实现成本优势，大润发以加工品类创新激活客流，现有商超应通过业态升级、商品优化、服务提升增强竞争力，而非寄望于新建项目瓜分市场。
优化营商环境是促进健康发展的保障。地方政府应从 “重建设” 转向 “重运营”，减少对商业体建设的盲目引导，转而聚焦降低商户运营成本、完善周边交通配套、搭建数字化营销平台、加强消费维权保障。当商业生态健康有序，优质项目自然能通过市场竞争脱颖而出，劣质项目也会被正常淘汰，无需行政力量过度干预。
商业繁荣的本质是消费需求的合理满足，而非商业体的数量竞赛。从昆山各商超 Mall 的经营实况到内卷带来的多重伤害，无不印证着 “不建议再建设商超 mall” 的合理性。唯有跳出 “只管开、不管活” 的误区，以规划控总量，以特色提质量，以环境优生态，才能让商业体真正服务于城市发展与民生改善，避免陷入 “建设 — 过剩 — 倒闭” 的恶性循环。
[ 此帖被独上西楼在2025-09-25 10:08重新编辑 ]
